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01 再次明示物业服务费构成 让业主知道钱用在哪里 02 前期物业须执行政府指导价 想提高收费就要支持成立业主大会 03 明确了酬金制收费方式 为酬金制推广提供支撑
04 明确停车服务费成本核算方法 乱收费将被遏制 05 对节假日探亲停车收费实行优惠 对为业主提供服务的临停车辆免费 06 未交付的房屋和停车位应由建设单位交物业费和停车服务费 07 自备供暖小区在采暖期结束后要向全体业主公布收支情况 08 小区物业的承接查验报告要公示 有利于减少建设单位遗留问题 09 物业服务费、停车服务费等公示时间不得少于一个月 10 “只收费不服务、少服务多收费”严肃查处并纳入失信企业名单 近日，省发改委、住建厅、市场监督管理局联合发布通告，就《陕西省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）向社会各界征集意见。 特邀请西北政法大学法研中心研究员、西安市大明宫街道办和北关街道办物业管理专家顾问何志恒，陕西省业主互助群群主、心晴雅苑业委会主任周洪斌等本地业内专家对该征求意见稿进行了深度分析。 在专家看来，这个征求意见稿有很多亮点，有助于解决物业管理长期以来的一些问题，彰显了政府对物业服务市场的监管决心和监督力度，非常符合我省物业治理的现实需要。 10大亮点 01 再次明示了物业服务费的构成 让业主知道钱用在哪里和应该用在哪里 “物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地进行日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。” 分析：长期以来，业主只知道要交物业服务费，但物业服务费到底是用来干什么的，包括哪些内容并不是很清楚。 征求意见稿对物业服务费的构成进行了明确规定。这样一是可以使业主们更清楚自己所交的物业服务费到底用在了哪里，二是便于业主监督。 02 前期物业须执行政府指导价 想提高收费标准就要支持成立业主大会 “普通住宅小区（多层、高层）前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。成立业主大会的普通住宅小区（多层、高层）、别墅、洋房及商业写字楼、商铺等非住宅物业的物业服务费、停车服务费实行市场调节价。其他服务费实行市场调节价。” 分析：按照这样的规定，前期物业服务企业如果觉得自己亏了，想要提高收费标准，首先就得支持业主们依法成立业主大会。成立了业主大会、选举产生了业委会，才有实行市场调节价的条件。这对促进业主大会的成立来说，无疑是个好消息。 案例：灞桥区某小区业主李先生、王先生反映：小区物业公司私自涨物业费，从0.44元涨到0.63元，业主不同意就限水限电。 03 明确了酬金制收费方式 为酬金制的推广提供了支撑 “包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。” 分析：征求意见稿明确了业主或业主大会与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。当前最为常见的包干制，在这种模式下，物业服务企业节省了的成本就是自己的营利，所以经常会出现该修的不修，破损到一定程度了再去申请使用大修基金的情况。导致新住宅小区很快就会折旧，无形中缩短了房屋的寿命，导致业主们资产缩水。而酬金制模式下，物业服务企业的收入是一定的，刻意节省也不会成为其企业利润，反而该做的工作不做很容易受到全体业主和业委会的监督和制约。征求意见稿对酬金制模式进行明确规定，对已成立业主大会的小区选择更合理的物业管理模式提供了支撑和具体的收费办法，这对酬金制模式的推广以及进一步促进业主自治会起到更积极的作用。 案例：2017年6月28日，西安市心晴雅苑小区在对物业选聘之后，开始实行酬金制物业管理模式。按照物业服务合同，业主缴纳的物业费存在业委会和物业公司共管账户，物业公司每年提前申报下一年度的物业费使用方案，实际支出按每月决算表由业委会审核后支出，并定期在小区公示。业委会对物业公司按物业费实际收费额的6%-12%计提管理费，物业费其余费用全部投入小区物业管理服务。小区里的设施设备维修费用是多少，哪些部位进行了修缮等，业主一目了然。实行酬金制物业管理模式后，仅2018年就拿到了50多万元共有收益。历年累计已经花了100多万元用在小区的维修和建设上，让一个老小区焕发了勃勃生机。 04 明确了停车服务费成本核算方法 乱收费将被遏制 “停车服务费是指物业服务企业接受业主的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用。”“停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行能耗、保养维护费、检验检测费、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主同意的其他费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应独立核算，按比例分担，不得重复计算。” 分析：征求意见稿规定了物业服务企业收取停车服务费必须要有合同约定，解决了过去物业企业只收费不负责，把停车场地占用费按服务费收取的普遍现象；以及收费时说是服务费，出了事说是停车费，对停车人造成的损失推诿扯皮不负责的问题。 此外，征求意见稿还明确了停车服务费成本核算方法。目前我省有些小区物业企业全年收取的停车服务费高达数百万，有些小区停车服务费甚至高于物业服务费，而停车服务成本很低，利润高达80%以上，堪称暴利，不符合市场经济规律。 案例：高新区某小区业主反映：物业公司对业主临停按每小时3元不封顶的方法收费，如此算来一天的停车费就是72元，在小区地下车库放一个月就要交高达2160元，业主们为此只好进行集体维权。 05 对节假日探亲停车收费实行优惠 对为业主提供服务的临停车辆免费 “鼓励对物业管理区域内短时、节假日探亲停车服务费实行优惠。对临时车辆停放服务费限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或妨碍业主在自有或租赁的空置车位上免费停放未备案的车辆。” “下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：（一）临时停放30分钟之内的车辆；（二）军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务的；（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的残疾人驾驶车辆）；（四）经物业服务企业登记为业主维修、安装、搬家、配送货物等服务临时停放的车辆。” 分析：对短时、节假日探亲停车实行优惠的规定，体现了中华民族关爱老人、关爱家人的优良传统，在收费方面区别对待合法、合理、合情；而除了对执行公务的特种车辆停车实行免费外，还规定对为业主提供服务的临停等车辆也要免费，则体现了小区大家园的人性化关怀和温暖。 案例：西安城东某小区住户向华商报反映：儿女开车回到父母家不敢住，因为一个晚上就要收几十块钱停车费。 06 未交付的房屋和停车位应由建设单位交物业费和停车服务费 “纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付给物业买受人的商品房，物业服务费由建设单位全额交纳。” “纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。” 分析：征求意见稿明确了建设单位也要交物业服务费、停车服务费的情况。目前普遍存在建设单位对自己未交付的房屋和停车位不交费的情况，这会导致物业服务费整体收费率的下降，以及物业服务品质的下降，从而影响全体业主的利益。 07 自备供暖小区在采暖期结束后要向全体业主公布收支情况 “自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或供暖（冷）单位提出收费方案（政府对供暖（冷）补贴的，补贴方案应包括在收费方案内），须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实征收。采暖（冷）期结束后，须向全体业主公布收支情况。” 分析：征求意见稿明确了自备供暖小区也要向全体业主公布收支情况，让业主明明白白消费。 08 小区物业的承接查验报告要公示 有利于减少建设单位遗留问题 “物业服务企业须在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，便于业主查询。” 分析：这一规定可以解决过去许多小楼盘、小物业企业未进行承接查验而接手物业服务并向业主收取物业服务费，造成许多建设单位工程遗留问题得不到及时解决。 案例：业主田女士反映：东三环某小区交房两年，没有天然气、没有暖气，用的是临电，经常无故停电，物业不解决问题，还老是不接电话。 09 物业服务费、停车服务费、归属业主收益每年第一季度要公示 “物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、物业服务费和停车服务费收入及成本费用（构成）支出明细、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月。业主可以查询所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应提供便利。” 分析：过去是要求及时公示，没有现在规定得这么明确。征求意见稿对依法需要公示的内容、时间等做了具体规定，解决了过去条例有规定但不实施问题。 案例：凤城八路某小区业主反映：物业公司夸大支出、隐藏收入，收支明细截然相反，还有好多收入没有公示。 10 对“只收费不服务、少服务多收费”等严肃查处并纳入失信企业名单 “各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价，利用优势地位强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费，在标价之外收取未予标明的费用等违法违规收费行为，依据有关法律、法规及规定严肃查处，并纳入失信企业名单，给予相应惩戒，并告知小区业主。” 分析：征求意见稿提出了物业服务企业的信用信息问题，规定要把物业服务企业违法违规收费行为及有关惩戒情况要告知小区业主，解决了过去信息不公开问题。
6点建议 专家表示，结合现实情况，建议对这个收费办法的征求意见稿再做六点修改。 建议1 对小区共有收益，可规定由政府部门委托审计事务所审计 尽管《西安市物业管理条例》第七十八条规定，应公示共用部位和共用设施设备经营收益情况，但实际上很多小区并未公示，或者虽然公示了却并不是真实情况。建议可以借鉴外地经验，对小区共有收益及公示的情况，由政府部门委托审计事务所进行审计。 建议2 鼓励业主大会委托第三方专业机构对物业服务标准和费用进行测算 建议总则增加一条：鼓励业主大会、业主委员会、物业服务企业，委托第三方专业机构每1至3年对小区物业服务标准和费用测算一次。 建议3 明确“共有收益”可用于保修期满后的维修和更新、改造 建议对第八条进行修改，将“应当通过专项维修资金予以列支”修改为：“应当通过专项维修资金或共有收益予以列支”。虽然共有收益主要应用于补充大修基金，但实际上要补充到大修基金比较麻烦，用于共用部位和设施设备保修期满后的维修和更新、改造比较合适。而动用共有收益，通过业主大会决议就可以动用，这比申请动用大修基金相对更容易一些。 建议4 业主用的水电由业主承担费用，物业用的水电由物业承担费用 建议把第八条规定的关于物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分所列的第六点“办公费用”后加几个字：“包括办公水电费”；建议对第十条中规定的“物业管理区域内照明、景观、安防等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯年检费计入物业服务费成本，不得单独收取”进行修改。 何志恒认为，建议对这两处进行修改的想法是，属于全体业主使用的水电应由全体业主承担，是物业服务企业用的水电应由物业服务企业承担。公摊水电费费用很大，不应计入物业服务费，应单独计量、单独列支、定期核算，每年公示核算结果，多余部分留作下年支出，不足部分下年由业主补足。 建议5 装修押金不能取消，但应规定及时退还给业主 第二十二条规定：“业主对房屋进行装修时，可以自行或者委托物业服务企业清运装修垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定，物业服务企业不得收取装修押金等其他费用。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主或装修单位承担，并承担相关责任。” 何志恒认为，装修押金不能取消，因为押金不是只针对装修垃圾，现实中存在着装修改变房屋结构及防水处理等。当然对装修押金，应该有及时退还给业主的规定。现在经常存在两种情况：一是物业不退装修押金，引发业主大量投诉；二是把装修押金顶了物业服务费，这样做等于预收大量资金并不合理。 建议6 对共有收益不公示或不如实公示应明确处罚办法 周洪斌认为，小区共有收益是很大的一笔收入，规定共有收益要公示是亮点，但对于物业服务企业不公示共有收益以及不如实公示该怎么处罚却没提，违规使用共有收益怎么办也没说，建议对这些内容进一步明确。
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