7月西安部分区域房价降了

继续下降

当好店小二 发表于 2018-8-11 10:21
房价不涨或下降，不买的更不买了，等更便宜的，房价上涨不买的嫌贵也不买，永远都是没房住。

说的对！房价跌了，那些骂房价高的人也不会去买

人家买不买房，跟你何干?无事献殷勤，非奸必盗。

听说西安房价暴跌9块钱

这个是趋势所在，全国70个大中城市哪个没有降价呢，不过就是降低幅度不同罢了。看看最近厦门楼市新闻你就明白了

厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折 开发商亏也要卖

进入8月份，在副热带高压带逼迫下的厦门，手机会持续收到高温橙色预警信息。午后炙热的街道上，行人寥寥；8月也是台风高发期，经常会风云突变，电视上都有专门频道播报实时台风情况。而在今年这个酷暑，厦门房地产降温的消息，比台风更引人关注。

日前，证券时报·e公司记者前往厦门岛内外一手、二手代表楼盘，实地探访楼盘降价情况。

整栋打包出售

受房地产市场调控的影响，今年上半年二手房市场持续冷淡。在这一背景下，厦门二手房价格、交易量出现下调。安居客统计，目前厦门二手房均价最新4.5万元/平方米，环比下跌了4.38%，这一趋势也与链家网发布的信息基本相符。

成交量也出现下滑。厦门房地产联合网数据中心的监测显示，今年上半年厦门二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降超过一半。分区来看，位于厦门岛外的海沧区和翔安区成为近一年来领跌区域，其中海沧区同比下降约14%。

参考链家网统计，记者以意向购房者身份前往了海沧区未来海岸浪琴湾小区某房源探访，近期显示降价超过20万元。

“海沧区是现阶段岛外规划最完善的，道路比岛内宽阔，车开着都舒服。”滴滴司机吴师傅在经过海沧大桥时特意强调，这一桥两价，岛内一边均价四五万元/平方米，岛外海沧区经过这几年迅速翻倍，单价已经升至3万元。

该房源现总价出售360万元，三房两厅，从今年5月份开始挂盘出售，2.88万元/平方米，低于近期该小区成交均价，也低于当前小区挂牌价1000元左右（因为购房满五年，税费低）。记者前往该房发现，楼层偏低，整体装修偏陈旧，前后视野被高楼阻挡。

链家中介还带领看了同小区多家类似价位户型，并表示这些房型价格有得谈，这一片比挂牌价下调10%并不罕见，中介自己最近就成交了一单，挂牌价与成交价相差20万元。

据介绍，当前这片区域成交的主要是换房客和需要资金周转的投资客。前述降价超过20万元的业主就打算换附近一套别墅。也有业主常年在省外，来厦门旅游顺道买了这里房产作为度假点，现在资金周转，出售任何一套都可以，价格也有得谈。

中介表示，当初业主买入价也就每平方米几千块，现在早都翻倍了，总价让一些也不是不能接受。看房记录显示，降价后前往看房的次数明显增多。

除了单套降价出售，厦门近期还出现了整栋打折出售。

记者也前往岛内湖里区一处大楼，显示里面的户型总价下降60万元，现总价以420万元出售。这里临近高速路，而且没有隔音栏，楼龄显示超过25年。附近中介公司工作人员表示，这处大楼属于住宅和商住混用，楼下环境也不是很好，这一波调整幅度比较大。

本地公司中介刘先生介绍，岛内思明区槟榔东里现有整栋6层12套打包出售，售价3.85万元/平方米，而同片区二手房均价4万至6万元/平方米不等。

中介介绍，这12套都是同一个业主，属于公司产权。现在需要周转资金，打包出售，也可以分拆出售。不过税费需要买家负担。出示的房产证登记日期显示在2008年3月11日。

记者前往了该楼所在的小区，属于老城区，大部分都是10层以下，周边有一所小学，早上一队保安从楼下商铺经过，商店大部分还没有开门。

价格倒挂的豪宅

由于地产调控政策升级，厦门二手房税费成本提升，让不少购房者目光投向了一手房。当前厦门市与多数城市一样，新房不得超过预售备案价格进行销售。厦门房地产联合网数据中心统计，今年二季度厦门市新房总成交为8469套，面积约为60万平方米。其中，一手住宅成交1216套，同比下降了约一半。

证券时报记者前往岛内一处宣传为标杆型豪宅项目的华尔顿1275。

一进样板间门，40多平方米的客厅装修富丽堂皇，但大理石地面上隐隐浮现一层灰，留下来往的鞋套印记；整套将近200平方米的中低层精装豪宅里没装空调，待一阵子就会觉得闷热。

“这套原来是样板间，卖出去了，现在只是临时开放。”现场销售人员称，前几期推盘销售，样板间也只会在指定日开放。华尔顿1275这处豪宅项目位于厦门会展中心北侧，作为最后一期压轴楼盘，可以南眺望海，20余层以上客厅配置全景落地窗。

不过，很多迹象显示，这期豪宅开盘迎客准备得有些匆忙。

除了样板间，从主干道进入营销中心，要借用工地大门进入，门口保安扬手指了指路，要经过一处尚未完工的商业物业大楼，楼上面挂着“少量席位，错过不再有”的标语，楼下水泥地面砂石还未清理完毕；营销中心前往样板间的路上，也未完全装修完工，几处地板砖还靠墙侧放，地面堆了几处和好的水泥。

另一位销售人员也介绍，前一天下午才通知拿到本期的预售证。这是岛内当前仅有的新建豪宅项目，现场销售报价平均6.7万元/平方米，不同户型比上一期平均售价有所下降；目前本期售卖在安居客显示报价7万元/平方米。

现场销售计算，如果取中间无遮挡看房楼层，按照单价近7万元计算，一套196平米四房二厅豪宅总价1375万元，首套按照三成首付计算，平均月供5.1万元，且不接受公积金贷款。

与周边二手房整体单价相比，这处豪宅价格高于周边二手均价，而附近的同类豪宅项目海峡国际社区一期二手房均价已经普遍在8万元/平方米左右。

即便一手与二手盘倒挂，这次并没有引发楼市“打新”潮。开盘当天，前来看房的顾客也不多。前台接待处，接近中午时分登记的客人不足10位，沙盘周边的客人寥寥几人，几位小朋友穿梭在展厅内嬉闹。样板间临近中午11：30就准备关门了，楼梯间负责开关门的大姐也称一上午没什么人，快下班了才多起来几位。

销售人员反复强调项目优越性，毕竟岛内已经有七八年没新拍土地了，这个项目靠近会展中心，地理位置好，180平方米以上的豪宅不限购，配套的小学、中学在全省排名靠前，前几期销售都很火爆，买房的大部分都是泉州等厦门周边外地客。本次来看房的主要是以前看过房的老顾客或者老带新，一天10套左右，开盘就是走个形式。

由于厦门最新限购面积门槛提到180平方米，岛内推出新盘基本都是大户型的千万级别的豪宅产品。据厦门房地产联合网统计，岛内的在售新房总价段为700万元-1500万元，五缘湾等地区优质学区房处于厦门房价顶端，而房源缺乏教育资源，楼盘品质欠佳，成为降价主力。

“这个时点开发商都要现金流。”据多位业内人士介绍，有的岛外项目三成首付可以做到一成，关键去撬动剩下的七成银行贷款来舒缓资金紧张，有的开发商向银行抵押受限制，只能转向地下融资渠道。

亏着也要卖

链家网统计显示，8月份厦门在售新房达到146处，其中岛外海沧区和翔安区推盘最多，均超过30个。据介绍，翔安区南部新城规划为厦门城市副中心，在“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市发展格局中，将扮演重要角色。这里也诞生了日前热议的“地王”项目，记者前往融创东南府项目所在楼盘。

从厦门岛内北上穿过渡海翔安隧道出来，开车前往该项目大约需要数十分钟。道路两边绿化还没跟上，大部分楼盘尚在施工，外墙密密实实罩在绿色防护网上，吊塔高高俯视着一方黄褐色土地，四周被阳光照得发亮。

每每经过一处十字路口，几位手持红色传单、身穿衬衫的年轻人迅速抬起头，朝向车内边喊、边挥舞手中传单，焦急揽客。驱车来到项目销售中心外时，双行车道一侧已经停了一排，大约十多辆车。走进大堂，前台工作人员逐一确认来访者身份，并询问同行者互相关系，分别配对接待的销售人员，区分讲解。进入大厅，整个规划示意图前，只有记者一行看房者。讲解结束也没有见到几位新增客人；沙盘显示两栋高层，已经有一栋售罄，前排小高层别墅区也大部分售罄。

现场售楼人员郭先生表示，现在开盘售价是3.6万元/平方米左右，而当初计划售价是5万元。

而据本地媒体报道，这片地块2016年楼面价格高达3.75万元/平方米，堪称翔安“地王”项目。在融创东南府所在的翔安区，近期房价下调波动较大，7月份二手房均价2.5万元/平方米，相比去年年底下跌约10%。

“是的，我们差不多卖一套、亏一套，但现在还是得卖。”当问起亏本售卖，郭先生略显尴尬，预计项目可能会亏损将近10亿元，但这是融创进入厦门的首个项目，得把品牌做起来。相比岛内单套动辄上百平米，岛外这处项目也主打高端，高层面积平均95平方米/套，临近在建的3、4号线地铁口，配置有双十中学和实验小学的翔安校区。预计2021年交房，送装修和部分家私。

财报显示，去年融创中国营业收入达666亿元，同比上年创下了87%增长，净利润首次突破百亿元，但高杠杆运作著称的融创在去年资产负债率也同比攀升至高位，超过90%。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示，各地新盘降价基本没有出现，主要调整集中在二手房市场；至于厦门豪宅项目有一些地王项目，一般都是大型开发商，单个盈利与否对整体影响不大，虽然按照容积面积计算当前入市是亏损的，但不排除后续货值升值，毕竟2011、2014年都出现过类似情况。

看完样板房后，郭先生计算了一套中间楼房供参考，按照3.7万元/平方米左右单价首套计算，首付三成107万元，组合贷月供比纯商贷月供便宜1000元左右。

6月，厦门在公积金贷款方面推出了新政，职工家庭首次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为120万元；职工家庭第二次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为100万元。另外，外地缴存住房公积金的职工，在厦门购买自住住房也可申请住房公积金贷款。

“厦门户口么？”这几乎是每一位现场销售人员必问问题。

在人才引进上，厦门也进一步放宽。购房补贴最高每人每年10万元，最长发放期限10年，累计不超过100万元；租房补贴最高每人每月5000元，最长发放期限5年，累计不超过30万元。

在相对宽松的公积金政策下，也便利了人才购房。郭先生介绍，有位台湾籍教授按照人才引进计划，直接全部利用公积金贷款买了房。

对于厦门楼市，张大伟表示，厦门新建住宅价格数据目前依然是历史最高位，同比2015年上涨了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%，地价的溢价率也非常明显地出现了下调。预售价格严控、调控持续发酵，低地价项目陆续入市，倒逼高地价项目加快推售节奏；但对市场来说，或将形成一定的“市场让利”预期，可能刺激需求小幅回暖。对后市看法，张大伟表示厦门二手房应该会持续调整，主要看信贷等政策情况。

厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折 开发商亏也要卖

厦门楼市崩盘背后:有投资客加杠杆炒房亏掉五年工资

地王亏本甩卖 厦门楼市“崩盘”传闻背后： 有投资客加杠杆炒房亏掉五年工资

　　张家振 石英婧

　　潮起各家欢喜，潮落万户哀愁。最近的厦门楼市就像潮水一样几度沉浮，大有惊涛拍岸之势。

　　近日，一则关于“厦门楼市神话破灭，地价腰斩，地王挥泪甩卖”的报道将走在房地产调控前沿的厦门推上风口浪尖，甚至传出厦门楼市“崩盘”的消息。相关报道称：“相比2017年3月高峰期，岛内每平方米已经下降了1万~1.5万元，岛外下跌6000~1万元。”

　　尽管在厦门当地“楼市崩盘论”多被认为是危言耸听，但市场冷淡、房价下滑、购房者观望情绪浓重已成为不争的事实。资料显示，今年以来，厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑，部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。此外，受限购、限价等调控政策影响，厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。

　　厦门市国土资源与房产管理局（以下简称“厦门国土房产局”）一位王姓负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，房价涨落是正常的市场行为，从全市范围来看，部分区域和楼盘房价虽然出现了回落，但降幅在合理、可控的范围内，这也是楼市调控见成效的表现。

　　市场冷淡 地价重回“1”字头

　　2016年8月至今的短短两年时间，厦门楼市经历了从领涨全国到横盘震荡的“过山车式”行情。

　　根据易居研究院智库中心公布的2018年1~7月份厦门新建商品住宅各区价格走势数据显示，厦门岛内思明、湖里二区和岛外的集美、海沧、同安和翔安四区成交均价均出现了下滑，其中思明区下滑最为明显，今年前7月成交均价45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近万元。

　　在商品房供销方面，厦门国土房产局组织人事处工作人员向记者提供的厦门市房地产市场最新数据显示，今年1~7月，厦门市商品房累计批准预售面积153.0万平方米，同比下降22.2%；新建商品房累计销售面积182.5万平方米，同比下降17.0%。

　　二手房交易更加低迷。数据显示，今年1~7月二手房累计成交面积151.2万平方米，同比下降44.4%，二手住宅累计成交面积88.7万平方米，同比下降58.2%。

　　厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部分析认为，在新建商品住宅方面，整体市场持续冷谈，二手房成交虽逐步上涨但市场观望情绪相对浓重，成交大幅下滑。

　　此外，厦门地价“腰斩”论也备受关注。在7月2日的土拍会上，翔安区推出的3幅地块小幅溢价成交，楼面价分别为每平方米1.90万元、1.98万元和2.12万元，分别被国贸、华润、金地联合体，厦门特房集团和海晟房地产开发有限公司竞得。

　　可供对比的是，此次拍出1.90万元/平方米楼面价的翔安X2018P03地块与2016年由厦门融侨置业有限公司拍得的2016XP04地块位置相近，后者楼面价为3.83万元/平方米。

　　记者现场采访了解到，2016XP04地块商品房项目案名为融侨铂樾府，示范区已于8月5日开放，目前尚未开盘销售，项目规划6栋高层和6栋叠墅，首期将推88~170平方米叠墅，47~150平方米高层之后再推出。

　　厦门克而瑞机构表示，从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近二成，与2016年的顶峰时期相比则下降约三成，但并未全面“腰斩”。

　　“地价重回‘1’字头，楼面价相比区域最高地价明显缩水。”厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部则置评称，此次土拍中央企和国企成为主力，近期楼面价持续回落，预计接下来厦门低溢价拿地将成为常态。

　　据了解，在房企研究中判断一个城市是否有投资价值，经常根据“地楼比”即地价与房价的比例来判断，“地楼比”越小则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。

　　厦门克而瑞机构认为，2016年作为厦门的地王元年，“地楼比”高达134%，即通常说的“面粉比面包贵”。但地价与房价倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。

　　“厦门地价、房价的回落是客观存在的，但不足以成为‘崩盘论’的前兆，更多的是政策干预下、不合理跳涨之后的合理回归，应该理性看待这种回调。”厦门克而瑞机构表示。

　　部分投机者迫于杠杆压力抛售

　　火热的行情退潮之后，也不乏“裸泳”者。

　　在厦门某房地产公司上班的刘女士告诉记者，前两年合伙投资炒房，低买高卖短期套利的投资客也不在少数，甚至有一些通过银行贷款加杠杆炒房，限售政策出来后现在已经基本没有了。

　　刘女士举例称，我先生单位有个同事，2017年初在房地产市场高峰期加杠杆跟风炒房，购入了翔安隧道口某盘一套100多平方米的三房，结果遇上限购限售，房价一直在下滑，现在房子没卖掉不说，还欠下了一大笔贷款，亏掉了近5年的工资收入。

　　如今，厦门本岛外抗跌能力差的二手房源也早已进入降价盘整的轨道。记者在厦门市翔安区马巷一家房产中介看到，宝嘉誉园一套81平方米的精装两房，业主正急降15万元寻求买家。据店内工作人员介绍，房源挂牌售价240万元，约合2.95万元/平方米，业主给出的卖房理由是工作调动距离太远而考虑换房。

　　此外，在宝嘉誉园小区附近另一家房产中介，记者看到同样有一套81平方米精装两房在售，总价230万元，约合2.8万元/平方米。记者查询发现，该户型的二手房在2017年9月份的挂牌价还坚挺在290万元至300万元之间，单价在3.7万元/平方米左右。也就是说，短短一年时间，该户型部分二手房挂牌单价已经下降了约1万元/平方米。

　　而时间如果回转到2017年3月份，厦门楼市则以另一种火爆场面示人，开盘即涨价1000元~3000元的楼盘层出不穷。例如，彼时涨幅最大的建发中央天成项目，涨幅达3000元/平方米，推出的186平方米四房户型每套总价涨幅一度超过50万元。

　　《东南早报》在报道中曾如此描述疯狂的楼市：厦门一工薪族，年前在看集美万科金域华府89/平方米小三房的二手房，当时的普遍报价是185万元；年后2月底再去看都是210万元，被逼急的他忍不住下手了。随后，他在朋友圈感叹道：“刚买了一个星期报价涨到230万元了，一年的工资都赚回来了，楼市真是疯狂。”

　　对于部分二手房价格下滑的原因，厦门克而瑞机构分析认为：一方面是部分投机者迫于杠杆压力不得不降价抛售；另一方面，一二级市场的回归稳定，促使购房者也进入相对冷静的状态，从而导致的预期下滑，二手房价格进入回落盘整阶段。

　　厦门某地产营销策划有限公司一位工作人员告诉记者，目前厦门房价的确是在下跌，但只是挤出泡沫，因为前两年房价涨幅实在太快了，部分刚需群体已经到了“望房兴叹”的地步。

　　不过，也有乐观者。在厦门市思明区某中介供职的王灿就告诉记者，房价短期回调不怕，怕的是最终无人接盘，目前整个市场成交数据还在回升，甚至出现了部分改善需求群体“抄底”置换岛内学区房的风潮。

　　库存压力上升 地王项目贴地价入市

　　打击炒房、保障刚需的调控举措还在继续。今年7月8日，厦门国土房产局制定出台的《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》指出，将合理确定年度控价目标，支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳控房价，实现2018年度全市新建商品住房销售均价不上涨。

　　厦门国土与房产局表示，今年上半年厦门楼市经历了由冷转暖的发展态势，从购房客群来看，本地购房客群上浮，投资客群不断减少，刚需及改善型客群理性入市。多措并举之下，预计后期厦门房地产市场也将继续保持稳定发展态势。

　　数据显示，今年上半年厦门本地客群购房面积占总成交面积的79%，外地购房客群占比21%，与去年同期相比，本地购房客群占比上涨了6个百分点。而早在2015年，外地客群购房比例曾一度超过60%，成为购房的主力军。

　　而在严格限价之下，部分未入市的高价地项目正通过不断推迟入市时机的方式换取回旋空间，或者贴着成本甚至亏本入市。

　　以位于翔安新城的某高端项目为例，该项目高层2号楼共296套房源最终于7月23日取得预售许可证，精装修备案价格最低为33116元/平方米，最高为42187元/平方米。

　　据现场一位置业顾问介绍，2号楼房源均为面积95平方米左右的三房，以1003号房为例，备案价格为36666/平方米，总价约345万元，并有部分面积赠送，可以将一个阳台拓展成书房。

　　有趣的是，有些项目开发商对于高昂的土地成本并不避讳。记者在某项目营销中心醒目位置摆放的一幅宣传板上看到有这样一句话来彰显项目的土地价值：综合考虑地块公建配套成本，项目实际土地价格4万+/㎡。

　　位于同安区的某楼盘也几乎是贴着成本在销售。记者以购房者的身份在营销中心了解到，本次主推86㎡三房和118㎡四房，备案价格在3.1万元/㎡~3.4万元/㎡之间，而项目所在地块2016年的楼面价就高达2.38万元/㎡，“几乎是在贴着成本卖”。

另一方面，随着外地客群购房比例逐步下降，厦门楼市正转向由本地刚需和改善客群支撑。从今年上半年商品住宅成交价格结构来看，销售均价主要分布在1.2万元/㎡~1.5万元/㎡和大于4万元/㎡两个价格段，面积占比分别为35%和21%。

　　与之相对应，厦门楼市库存状况也不容乐观。据新景祥数据库不完全统计，截至今年6月，全市在售项目库存面积约为149万㎡，按近12个月月均去化约7.46万/㎡计算，去化周期约20个月。

　　厦门克而瑞机构方面向记者提供的报告也显示，在大市低迷行情下，厦门商品住宅成交量持续走低，库存进一步扩容，去化周期延长至23.8个月，其中144㎡以上再改及高端产品去化周期均超过29个月，库存压力较大。

不过，对于如何化解库存高企风险的疑问，厦门国土房产局上述王姓负责人表示，根据不同统计口径和时间节点统计得出的结论很难一致。在库存上升过程中，由卖方市场转向买方市场，一些楼盘在销售过程中低价入市或者给出一些折扣，这都是正常的市场行为。

西安的库存是几个月呢

和深圳一样，连跌十几个月，暴跌100块

以目前的经济环境和国际形式降价是一定的！