不要说我没提醒你呐 这些细节决定二手房是否该买！注意看

很多人都想买二手房

对吧？

你可知道二手房挑选与新房并不相同

在买卖合同、交易过程中

仍然十分容易引起纠纷

导致经济损失、法律诉讼等不必要的麻烦

6细节决定二手房是否该买

　1、房屋产权要清晰

在交易之前，

一定要查清房屋的产权所有人及共有权人，

避免因卖主自家牵扯不清的产权关系而产生的纠纷，

更要擦亮眼防范“一房多卖”等诈骗行径。

　2、房龄判断

房龄太老的房子，

在居住体验和使用年限方面都可能存在不足。

购房人可以从房屋建筑年代的标识

或房产证登记的建筑年代来识别。

　3、市政配套设施、规划

　不同于新房周边可以期待的规划落地，

二手房的供水、供电、户内外电线是否老化、

有线电视使用情况等均要一一查明。

建议同时关注相关区域的最新新闻，交通线、

大型市政设施的新动向均会对生活产生影响。

4、房屋装修、防水情况

细节决定生活质量——检查房屋有无裂缝;

屋面天沟积水、阳台和卫生间地面倒泛水、

阳台雨后积水等防水问题;房屋是否刚刚装修，

粉刷可能掩盖房屋缺陷;

仔细检查电器，注意用电安全;

隔音效果。

5、私搭私建

屋顶小阁楼、阳台改成卧室或厨房、

一间隔成两间等，遇到这类改变房屋结构的情况，

就要谨慎考虑——

涉及房屋面积的测算及面积搭建是否合法。

6、噪音大小

不少老房都存在噪音问题，

这将直接影响居住感受。

需留意小区周边环境，是否临近主干道、

铁路、高架桥等;

周边商铺数量及营业时间，是否过多过晚。

另外，西城法院对

日常审判中出现的十类常见“风险房”

进行了法律风险提示。

提示一

  慎选*押房

       2015年，韩先生购买了张女士的一处房屋，该房是张女士通过按揭方式购得，后*押给银行借款。韩先生遂约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款。韩先生支付购房款后，张女士却迟迟不办理解押，期间因其他纠纷房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至法院，要求对方支付违约金。

  法官提醒如果在解除*押的过程中卖房人不解*押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买*押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。

提示二

  防范*债房

      2013年陈老太*押房产向人借钱，委托万女士代办相关事宜。后陈老太未能偿还借款，万女士将房屋低价出售给常先生。陈老太诉至法院，要求撤销与常先生的买卖合同。法院认为该房存在交易价格明显过低等众多疑点，合同显失公平，判决撤销了合同。

  法官提醒用房屋买卖做幌，变相以房*债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。

提示三

  巧签共有房

       2010年景先生将房屋出售给马先生，合同签订后马先生支付了定金。不久景先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产，丈夫未征得同意擅自卖房合同无效，后景先生也不再履行合同。马先生去世后，子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法院最终未支持马先生子女的诉求。

  法官提醒夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。

提示四

  看清多户房

       2015年董女士将房子卖给王女士，约定房主在所有权转移之日起10日内将原有全部户口迁出，否则将支付总价10%的违约金。不过董女士继子的户口一直未迁，王女士诉至法院要求对方支付违约金，并继续履行迁出户口的义务。最终法院支持了该诉求。

  法官提醒双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。

 提示五

  验明学区房

        2009年马先生为孩子上学，通过中介以高于周边房价16%的价格买了一套“学区房”。签订合同后，马先生才得知购买的不属于重点校划片房屋。马先生诉至法院，要求中介赔偿差价损失，并退还居间费。中介则称，合同中未约定购买的是学区房，故不同意诉讼请求。法院认为因合同未作相关约定，因此对马先生主张差价损失的请求不予支持，但中介没有尽到谨慎审查责任，判决中介退还居间费。

  法官提醒购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。

提示六

  慎选央产房

      2015年李先生将一套央产房卖给小何，约定过户时间为合同签订之日起120日内。后因购房指标限制，小何花掉一定时间卖掉名下一套房屋。不过在房源核验中，因房屋未办理央产房上市手续被退回。等李先生走完手续后，已超过约定过户时间。李先生诉至法院，要求小何支付违约金1万元。小何则认为责任在李先生。法院认定，双方均有责任，并结合具体情节判令小何偿付李先生违约金8000元。

  法官提醒买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

提示七

  警惕代理房

       2010年旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。后孙先生通过中介将房卖给赵先生。周女士回国后，认为房屋成交价过低，拒绝履行合同。赵先生诉至法院，要求孙先生双倍返还其定金，中介退还居间费等。法院认定孙先生越权代理，中介有重大过错，赵先生因未审核代理权限，也负一定责任。

  法官提醒实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。

 提示八

  慎选在租房

       2013年李先生将房子租给梅先生，期间又将房子卖给杨先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求李先生赔偿10万元。法院认为，有证据表明梅先生知晓房屋出售一事，故驳回其起诉。

  法官提醒不少二手房出售时处于出租状态，为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

 提示九

  了解拍卖房

       2008年一公司倒闭后资产*偿给银行，其中包括一处房屋。银行将房屋委托拍卖公司拍卖，岳先生付款后获得该房屋。但在过户时因原房屋产权公司已注销，故岳先生起诉至法院要求拍卖公司协助其过户。

  法官提醒拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次*押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。

提示十

  应对涨价房

       2015年程女士将房屋卖给沈先生，合同履行过程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士发出解除合同通知，沈先生认为对方是因房价大涨不想卖了，故诉至法院要求对方继续履行合同。

  法官提醒因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。