从“地王”这件事谈论西安房价的走势

     昨天发了一篇关于418政策出台之后，关于西安房价走势的看法，得到了大家的一些探讨，下面我从一个从业人员的角度，来粗浅谈一个指标。
     那就是地王。
  每个城市房价上涨，几乎都伴随着地王这个现象。地王是怎么产生的？
     目前可以说，新班子上台以后，西安的土地招牌挂是良性的，没有太多的暗箱操作，这是行业内公认的。
     那么，问题就来了，为啥地王，没有应运而生？
     地王产生的原因，本质上是考虑到市场内徒弟的存量，开发商给出的一个预期价，所以地王的楼面价，往往比较准确（当然要排除一个叫融创的公司，他家拿地太激进，没有太多的参考意见，一般以万科保利等龙头公司为准）
      目前，西安土地市场，公认合理的报价是每平米2000，加上建安成本，税费等，约为6000，所以，成本是所有二线城市最小的，超过7000元的售价，开发商是有得赚的。
     为什么是2000，而不是5000,10000甚至更多？
     主要的考量标准是：存量
     由于近十年的无序开发，西安整个房地产存量（包括城改房，棚户区改造房等）超过1个亿。这是行业内的一个指标。那么库存去化周期就比较长了。目前又有一个商品房住宅在售面积的衡量，按照各个计算那么库存去化周期较短，差不多就是11个半月。
     每个论坛的西安人，都应该有直观的感受：身边的朋友是不是缺房子。这是房价上涨或者下跌的原动力。
     我个人的认为是：由于本地城中村改造赔偿的种种问题，造成了大部分西安的市民，实际上不是缺房子，而是缺“好房子”“学区房”这个事实。
     那么，下一步，我们应该理性一点，市场如果尚佳，卖出相对来说不太好的房子，等到市场不好，买入好地段的学区房，是一个好策略。
    目前西安市场按照开发商的衡量：大量的城改房，单位房，使得大家本地居民是有房住的。一旦行情改变，依然会有很多人抛房。
    为何？
    两个指标：第一，房租太低，持有不合算；第二，没房子的人并不多。
    这是导致西安近五年房地产萎靡的原因，今后，也将大概率重现。

西安市，仅仅在西安市就是个二元世界，城六区+长安和其他地区根本不是一回事。主城区库存小，郊县库存大有什么意义？

如果西安土地都“正常”挂牌竞拍，房价会涨的更厉害，很多地都是定好了所以基本是低价成交！

土地拍卖正常？从哪里看出？

西安有几块土地是招拍挂的，楼主不在西安太不了解

成都前段时间有块地楼面价12000  120余家房企现场竞拍，西安敢吗

   哈哈，西安就没有学区房的概念，好学校是私立的

bsaasd 发表于 2017-4-19 10:41
哈哈，西安就没有学区房的概念，好学校是私立的

快了，已经动手了

西安房子体量确实太大了，不是一般地大，别看很多小区都建成多少年了，基本也卖完了，入住率没多少，对外挂牌出售的二手房是一大堆，西安人买房很少考虑去买二手房，究竟原因，一是新房在不停地开发，新房比二手房贵不了多少，所以大家宁愿多花点钱买新房，不愿去买二手房，房子转手率非常低。尤其是稍微高档的小区二手房更难卖出去。那些品质差点的二手房倒还可以。

要买就买好地段，好学区，好环境·

普通房子以后越来越难卖。因为租金不划算。