深圳投5000亿改造城中村，要做最大“二房东”？
https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125534656.png?imageView2/2/w/500/format/png“统租”模式，需坚持保障属性，平衡好投资与收益，这样才能可负担、可持续。
正解局出品
最近，深圳城中村，发生了一件大事。深圳正在投入巨资，改造城中村。深圳政府为何要做“二房东”？“统租”模式，为大城市住房供给带来什么启示？https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125534962.jpg?imageView2/2/w/500/format/jpg最近，深圳南山区西丽白芒村房东贴出的一纸通知，引发网络热议。通知显示，深圳政府将对白芒村进行综合整治，其楼栋在统租整治的范围内，所以将依法解除与住户签署的“房屋租赁合同”，并要求住户6月31日前搬离。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125534251.png?imageView2/2/w/500/format/png通知内容白芒村位于深圳南山西丽，与宝安区石岩街道相邻，是深圳一处典型的城中村。白芒村搬迁通知，正式揭开了深圳“统租”的大幕。所谓的“统租”，指的是由政府主导，从房东手中统一租赁房源，进行装修、改造后，再出租给特定群体。可以看出，政府一手托房东，一手托租客，做的是“二房东”的事情。今年2月28日，深圳市属国企人才安居集团旗下的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌。安居微棠公司，就是这次“统租”行动的“二房东”。这个“二房东”，不简单。安居微棠公司注册资本20亿，还获得了国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等大银行的5000亿元银行授信支持。除了安居微棠公司这家大的“二房东”，深圳市人才安居集团还与宝安、龙华、光明区签署了战略合作框架协议，共同出资成立区级城中村改造公司，即小的“二房东”。深圳城中村规模化统租改造，随即开始。公开报道显示，4月21日，深圳市光明区玉塘街道红星城中村保障房规模化品质化改造项目上，现场175套8624平方米房屋完成签约，574套20583平方米房屋达成签约意向。仅红星村一个项目，至少要收储50栋约5万平方米房屋。根据一份网传名单，深圳将有103个城中村被纳入统租计划。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125534177.jpg?imageView2/2/w/500/format/jpg网传名单如果按一个村统租房间可住10000人计算，未来至少可供100万租户居住。届时，深圳政府真的就是最大的“二房东”了。
https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125534639.jpg?imageView2/2/w/500/format/jpg这次，深圳为何要投入这么多资金，来“统租”城中村？根源，还是房价太高了。众所周知，深圳的房价之高，位于全国前列。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125534808.jpg?imageView2/2/w/500/format/jpg2023年4月深圳房价地图为了吸引年轻人，解决新市民的住房问题，深圳一直在建设保障性住房。在“十四五”规划中，深圳提高了保障房的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项目，建设筹集16万套（间）。数量如此庞大，完成难度之大，可想而知。以前，深圳采取的策略是紧盯增量，开工建设一批保障房。但要知道，深圳寸土寸金，土地资源本来就稀缺，新房建设成本也不低，新建保障房压力颇大。现在，深圳换了一个思路，盘活存量。即政府主导改造现有的房源，将其转化为保障性租赁住房。根据深圳市规土委的调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6，至少提供490万套房源。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125535368.jpg?imageView2/2/w/500/format/jpg深圳城中村这里面，改造的空间很大。这便是“统租”的由来。这一方式有几个好处：一是改善城中村的居住环境。城中村大多存在房屋老旧、管线老化等问题，部分还有消防、安全隐患。政府主导介入改造，能够提升环境，增加配套，消除隐患。二是提供高品质的租赁房源。城中村租房价格虽然便宜，但租客也备受房东随意涨价、租期不稳的困扰。“统租”提供的房源，经过改造后，居住环境、品质大为提升，价格更为透明，租期也更为稳定，有利于保障租客的利益。三是政府的支出更低。改造房屋，比新建房屋成本更低，有利于节约政府开支。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125535628.png?imageView2/2/w/500/format/png城中村今年，深圳计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。整体看，城中村改造，确实是一个不错的思路。
https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125535681.jpg?imageView2/2/w/500/format/jpg其实，“统租”也不是个新鲜事儿。早在2017年，万科就曾在深圳端出一个雄心勃勃的“万村计划”。万科计划从深圳城中村房东手中租下近2000栋“农民房”，经过改造后，移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营。此外，自如、冠寓这样的长租公寓平台，与“统租”的运营逻辑也基本一致。遗憾的是，短短2年时间，万科的“万村计划”就宣告全面暂停。2020年，全国各地纷纷曝出了几起长租公寓企业爆雷、卷钱跑路的事件。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125535236.png?imageView2/2/w/500/format/png2020年长租公寓企业爆雷的名单、日期及情况这些“统租”模式出了什么问题？又给深圳政府主导的“统租”带来什么经验教训？“统租”模式成功与否的关键，在于能否实现闭环。具体来说，“统租”有房东、租客、二房东（安居微棠公司）三个利益主体。所谓的闭环指的是，房东愿意交房，租客愿意租房，二房东获利。先看房东。城中村房东的利益诉求，比较简单，价格合适即可。实际上，安居微棠公司出价不低。根据南山白芒村的一名房东称，政府给到的租金是原来的2倍以上。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125535643.png?imageView2/2/w/500/format/png南山白芒村房东发帖的内容租给政府，钱多省心，大部分房东是愿意交房的。再看租客。租客租房也是要算账的。“统租”改造后的房源，品质得以提升，租期也更稳定，但价格也可能上涨。据公开报道显示，改造后的大部分房源，租金与改造前基本持平，即便上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125536414.png?imageView2/2/w/500/format/png“统租”的宣传广告租客愿不愿意为这10%买单，还需要市场检验。最后看二房东。值得注意的是，深圳安居微棠由国企人才安居集团持股51%，持股49%的愿景明创是一家民营企业。https://i.guancha.cn/bbs/2023/06/08/20230608125535235.png?imageView2/2/w/500/format/png安居微棠的股权结构也就是说，安居微棠有社会资本参与。社会资本注资，是要赚钱的。作为二房东的“安居微棠”，一方面，要投资改造、运营房源，另一方面，要不涨价或微涨价出租给租客。这笔账，到底怎么算？只有把账算明白，平衡好投资与收益，“统租”模式这样才能可负担、可持续。作为改革开放的前沿，深圳敢为人先，“统租”模式是破解大城市住房难题的有益尝试。期待深圳探出一条新路。
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