西安房地产市场2022年总结暨2023年展望
供销创下历史新低，市场分化加剧调控政策松绑，提振市场信心
2022年景气：
市场供销低迷，去化放缓，分化加剧。受疫情反复、经济疲软大环境影响，2022年西安房地产市场表现低迷，土地成交大幅下滑，住宅市场供销量创下历史新低。市场调控政策陆续放松，“528”、“1119”等新政出台，放松限购限售、提升二手房流动性，提振市场信心。
2022年动力：
市场客户购房预期下降，区域分化明显。2022年市场整体下行，主城区供应量相对充足，客户向主城回流，外溢需求下滑。西咸新区、郊县等外围区域市场依旧下行，虽通过降价促销等手段推动去化，但客户购房预期下降，销售仍不达预期。
2023年机会：
行业政策持续宽松，市场将逐渐走出低迷。中央经济工作会议强调保交楼、保民生、保稳定，支持刚性和改善住房需求，总体政策定调偏向宽松。伴随疫情影响转弱，宏观经济整体好转，预计2023年西安房地产市场信心有望修复，楼市表现有望逐步企稳回升。
西安市2022年各区域商品住宅市场供求价情况
数据来源：西安市房管局、西安市国土资源局
备注：
商住用地成交价格统计：成交楼面地价=成交金额除以成交建筑面积
西安市2022年住宅市场回顾
全年供销创下历史新低，市场分化加剧
受疫情反复、主城区土地供应收缩等因素影响，2022年西安主城区商品住宅供销量齐跌，成交价格上涨。全年整体推货量下降，市场热度降低，多数项目依靠平销走货。市场客户购房预期下降，需求下滑，购买力向主城区优质板块倾斜。2022年西安市主城区商品住宅供应面积879万㎡，同比下跌22%；成交面积781万㎡，同比下跌24%；成交均价为17088元/㎡，同比上涨9%。
浐灞、港务区和高新区为主力供销区域，高新区价格高企
2022年主力供销区域为港务区、浐灞和高新。全运会加持下，港务区价值不断提升，区域货量充足且项目多以刚需刚改为主，价格具备优势，整体去化情况较好。浐灞供应相对充足，产品选择多样，且区域产品逐渐呈现豪宅化趋势。高新产业发展成熟，叠加新区规划利好，市场热度相对较高，房源主要集中在高新CID板块和软件新城板块，在售项目以高端改善盘为主，价格相对较高。
住宅市场整体表现低迷，居民购房观望情绪加重
受疫情影响，1-5月住宅市场供销量较为低迷，“528”新政后，政策环境宽松，6月供销量大增，市场稍显回温。三季度在房企暴雷引发的连锁反应及停工断供潮等因素的影响下，居民购房观望情绪加重，置业更趋理性，市场供销量下滑。10月疫情反扑，多项目推货节奏再度放缓，低价及高质高价项目接连入市，市场客群购买力断层加剧。11月、12月国家出手救市，政策环境再度放松，叠加年底冲刺，供销出现小“翘尾”。
2023年市场展望
行业政策持续宽松，信心逐步修复，市场将逐渐走出低迷
政策方面，2022年底中央及监管部门频繁释放利好信号，强调保交楼、保民生、保稳定，支持刚性和改善住房需求，总体政策定调偏向宽松。房地产作为国民经济的支柱产业，稳地产对稳经济具有重要作用，2023年各地因城施策的力度有望进一步加大。预计西安后期政策将仍以温和调控为主，促进市场回温。伴随疫情影响转弱，宏观经济整体好转，预计2023年西安房地产市场信心有望修复，楼市表现有望逐步企稳回升。
住宅市场方面，疫情管控解除后，经济环境向好，市场信心有望恢复，随着地产政策的持续宽松，以及疫情期间积压的部分延迟购买需求有望在2023年逐步释放。但主城区住宅用地供应量近3年持续下滑，住宅供应量基本保持平稳。供应结构方面，随着高价项目陆续入市，市场改善产品占比增多，改善产品成供货主力，刚需置业空间持续收缩。分区域来看，预计2023年二季度主城区核心区域将迎回暖，西咸新区、郊县外围区域恢复尚需一定周期。
价格方面，整体来看价格稳中有升、涨幅收窄。在2023年入市产品多元化结构多重影响下，预计2023年房价维持稳定，但存在价格结构性上涨。主城区高新、港务区和浐灞为新盘主力供应区域，高新区2022年成交住宅用地楼面价均过万，预计仍以改善产品为主；浐灞区域产品逐渐呈现豪宅化；港务区的产品结构也逐渐从刚需、刚改向刚改、改善产品过渡，改善类产品供应提升，带动价格结构性上升。
房价（网签均价）还是逐步上升 {:mocs_33:} 2023年下半年卖房。
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