西安深夜解绑限购，“以租换购”多一个购房名额能“救市”吗？
昨天，西安市住建局发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称《指南》）。政策发布之后，再度引发大众讨论，这也被看做是自5.28楼市新政后，时隔不到三个月时间，西安再度为限购政策“松绑”的政策。
而“以租换购”的形式，是否如大众所推测的那样，是为了“救市”解限购，而又能否起到“救市”效果呢？
XI'AN西安步态谨慎“以租换购”解限购？
《指南》中所释放的最为受大众关注和讨论的信息，就是第九条出租人权利与义务中提到，“住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格”。
正是这一条出租人权利，让大众对于《指南》发布的作用，有了两方面的解读。
一方面，《指南》的发布，想要拥有新增购买一套住房资格的市民，会将其名下现有的房屋出租，增加保障性租赁住房房源供给；一方面，新增一套购房资格后，市民能够有机会进行新的房产的购置，一定程度上是为西安限购政策松绑。
事实上，仅今年以来，各省市关于房地产松绑相关政策就有上百个，从购房补助到为公积金松绑，从放松购房条件到降低贷款利率，以政策组合拳释放需求端的潜力，以便提振市场信心，减缓市场下行压力。
但是，从各地发布的政策来看，也鲜少有城市直白的表达“我们取消了限购”，更多的是从侧面，旁敲侧击式的释放部分需求。
例如，今年5月28日，西安住建局深夜发布的《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，放宽限购和限售及刚需家庭认定条件，调整公积金比例。
其中一条值得注意的是，新落户市民购买首套住房的条件为“须在购房前落户满1年”，而这一条件是在去年3月时才得到加强，从更早之前的“落户满一年或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）”调整为“落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”，而5.28楼市新政对此的调整相当于是回到了之前的政策。
这也从侧面看出，西安为楼市限购松绑的脚步走的相当谨慎。回想自2017年西安启动房产限购以来，西安限购加码的步调频率相当的高。限购的第一年内，2017年政策经历三次调整，限购政策螺旋式加码升级，此后几年以平均每年两次的限购政策调整，继续加码升级。
当然，此前之所以限购政策频出，是为了践行房住不炒的基调，我们也见证了自2017年以来西安房价翻倍式增长的过程，这些限购政策的出台，对房价上涨起到了一定效果，但因为近年来西安人口增速较快，购房需求随之增长，限购政策对房价的调控并不明显。
而在当下全国楼市走向低迷，不少城市房产项目或延期交付，或停工烂尾的背景下，“以租换购”获得新购房资格，真的会反映到市场需求的增长上吗？
XI'AN参考其他城市西安能达到预期效果吗？
我们通过关观察其他城市的相同做法，为西安“以租换购”的未来走向做以参考。
今年5月，长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》），其中提到，《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
与长沙政策相比，政策中相同的方面有，均是以家庭为单位，无论将多少套住房作为租赁，均只能换得一个新的购房资格；不同的方面有，长沙存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，西安的时限为5年。
显然，政策方面的调整，贯行了楼市调控的“一城一策”，也符合一直以来西安在楼市政策推行上摸着石头过河的习惯，即参考其他城市出台类似政策的推行效果，结合西安实际情况，做相应的调整。
从“以租换购”的效果来看，公开信息显示，截至6月8日，长沙《方案》试点落地满月，累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。
新房成交量上，5月长沙楼市有所回暖，环比增长35%，但据行业人士分析长沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市场仍处于深度调整期，成交量远不及去年同期。整体来看，长沙近期虽优化了政策，但较之其余城市政策力度较弱，尚未达到购房者预期，对市场的提振效果有限。
那么，西安昨天出台的新政，会起到预期的效果吗？
不亚于大众购买一套房子需要经历复杂的看房选房、签约贷款等流程，“以租换购”同样需要遵守政策所限制的条条框框，以及申请认定流程。
在并不简单的程序之下，房屋所有者还愿意付出相应的代价而换取一个新的购房资格吗？
《指南》中对于转为保障性租赁住房的房产，除了基本的房源条件和申报流程外，有这么几条将会是房屋所有者会着重考量，且会影响他们选择的管理条件。
一是纳管期限上，居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。
二是费用收缴上，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。服务费收取上，居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。
三是租金标准上，保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
在《指南》的政策指导下，房主将房产转为保障性租赁住房，一定程度上能够保障租赁过程中的房主、租户、运营企业等主体的权利与义务，但在庞大的租房市场上，现实情况是，即便当下西安对于租房市场的管理越来越完善，但市场上仍存在管理不到位、利益冲突上的种种矛盾。
一方面，市场上依旧存在房主与租客之间的直租，并且没有在官方平台进行网签备案的情况。这种情况下，房主将自身的存量住房租出去，可以收取自主决定的房租价位，租金收取上可以选择半年一付或者一年一付，且不需要支付任何运营服务费。
同时，在不想租赁时，满足商品房买卖条件后可随时决定是否上市交易。
而转为保障性租赁住房后，5年内不得上市交易，且需要受到费用缴纳、租金标准等限制，对于有多套房产已经在租的房主来说，转为保障性租赁租房，无疑会降低房租收入、提高租房成本，房主们会因为一套购房资格，而放弃更多房租的盈利空间吗？对于很多人来说，答案是不确定的。
当然，一定也存在有“以租换购”需求的房主，在此基础上，也衍生出另一问题：获得了新的购房资格，就一定会去购置新房吗？
拍摄：荣耀西安网
当下西安的房产市场，其实并不缺潜在的购房需求，甚至存在大量的刚需住房需求。近年来，大量年轻人口涌入西安，他们计划在西安成家立业，也会计划购置住房，甚至不少30岁左右的单身人士也呼吁将其纳入刚需家庭，获得更多购房选择。
而在西安5.28新政中，已将这类群体纳入刚需家庭，加之已然松绑的首套住房购置资格，综合来看，西安并不缺潜在的购房需求。
只是因全国房产市场整体不活跃，以及房产暴雷频频发生，大家对于购置产持观望态度，并不急于下决定。
当然，《指南》“以租换购”释放的并不是上述住房需求，而是指向了已经拥有房产，并且有打算再购置新房产的人群。
对于已经有一套房产，计划购买第二套住房的家庭在西安房产市场上的比例也不小，而他们想通过保障性租赁住房的转租而获得无房家庭身份，从而在首付缴纳比例上获得优势条件的，是不可能的。
西安住建局在对《指南》的解读中提到，居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
对于两套房产，想要购置第三套房产的的家庭来说，相比来看是最划算通过“以租换购”获得购房资格，也是最有可能做出“以租换购”选择的，也可能是政策所期望激活的购房需求。
他们只需要将名下一套房产，以低于市场10%的价格，加之并不特别高的服务费，就可以获得新的购房资格。
运营服务企业应在管理服务平台公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准。例如服务费标准为合同金额的8%，如每月合同租金为1000元，则出租人每月应交运营服务费：1000×8%=80元。
拍摄：荣耀西安网
这对于名下有更多套住房的家庭来说，并不划算。
其一，相比将一套房产转租，多套房子会损失更多的租金和增加更多的服务费。其二，无论他们将多少套房产转为保障性租赁住房，均只能换得一个购房资格，是否需要为此付出这些机会成本，这些房主们肯定会“精打细算”。
当然，这对于一些资产多，持续有购置计划的房主来说，“以租换购”不失为一次好机会，他们的需求最终也将转化为西安房产市场的需求。
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《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的发布，确实有着取得“一石二鸟”效果的可能，一方面激励存量房产赋能保障性租赁住房市场，侧面为限购松绑，激发购房需求。
而政策能否达效？何时达效？政策显效需要一个过程，也考验着实行过程中的行政效率，《指南》将在8月29日起施行，有效期5年，后续我们将持续观察西安“以租换购”的效果。
《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》原文
向上滑动阅览为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给，根据《陕西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（陕政办发〔2021〕40号）、《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（市政办发〔2022〕4号），结合我市实际，制定本操作指南。第一条 房源条件申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合以下条件：（一）住房位于我市限购区域内且已取得房屋权属证书；（二）无权属纠纷且无查封登记、限制信息；（三）具备基本入住条件。第二条 认定流程（一）房源入库申请。申请人登录市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”），阅知《西安市居民存量房用于保障性租赁住房权利义务告知书》，从“服务平台”的企业库中自主选择一家运营服务企业，填报个人房屋、家庭成员（配偶及未成年子女）信息，上传以下申请资料：1. 房屋产权人身份证件；2. 房屋权属证书；（二）现场核验。运营服务企业负责对申请人住房情况进行实地核查，住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。运营服务企业将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员资料、住房实景影像资料上传至“服务平台”。（三）审核认定。申请人住房所在区县、开发区住建部门负责在“服务平台”对申请人和房源信息等数据进行审核。材料不全或不符合要求的，在1个工作日内，一次性告知居民及运营服务企业需要补正的材料。审核通过并进行房源公示后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》，区县、开发区住建部门将房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”），市保障中心负责将住房纳入保障性租赁住房房源库，并定期发布房源信息。第三条 租赁管理（一）运营服务企业。按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。运营服务企业负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理，主要承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、安全隐患排查等工作。（二）租赁方式。根据运营服务企业与居民协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。（三）纳管期限。居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。因法院判决、继承等情形办理不动产转移登记的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。第四条 租赁申请申请人根据“服务平台”发布的房源信息实时申请保障性租赁住房资格，保障性租赁住房资格审核按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。同一房源有多个申请人的，运营服务企业按照审核通过时间，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。第五条 合同管理（一）合同签订。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人（产权人）、承租人、运营服务企业三方通过“服务平台”签订三方住房租赁合同，并按相关规定办理住房租赁网签备案。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，双方当事人依据《商品房屋租赁管理办法》签订房屋租赁合同并网签备案；运营企业将委托住房转租给次承租人时，应依据相关规定签订房屋租赁合同并网签备案。（二）合同时限。纳入保障性租赁住房管理后，租赁合同期限最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同相对方协商一致后，可提前解除租赁合同，违约方按照租赁合同约定承担违约责任。第六条 费用收缴（一）租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。（二）服务费收取。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。第七条 收费标准（一）租金标准。保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。（二）服务费标准。运营服务企业应在“服务平台”公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。第八条 运营服务企业权利义务运营服务企业应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定和《保障性租赁住房运营服务企业承诺书》中有关承诺事项，按照法律法规规定、合同约定履行相关权利义务。（一）权利1．自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房的运营服务；2．按照运营服务协议约定收取服务费；3．运营服务企业如不再开展运营服务，与所有出租人协商一致，并选定后续运营服务企业，完成费用清算，经市住房建设主管部门同意后可退出企业库；4．出租人、承租人有损害公共利益或他人合法权益行为的，运营服务企业可按照法律法规规定和合同约定，要求行为人停止实施损害行为；5．依法享有法律法规规定和合同约定的其他权利。（二）义务1．负责房源核验、房源带看、承租人资格核验、签约备案等；2．负责保障性租赁住房日常管理，开展房屋使用情况巡查，发现违规行为及时制止、记录、上报；3．开展消防、用电、燃气等安全隐患巡查，发现隐患及时报告相应主管部门，配合做好租金、水、电、气、物业服务等费用查验；4．建立投诉处理机制，配合相关部门开展矛盾纠纷调处工作；5．履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定及合同约定的其他义务。运营服务企业违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取联合失信公示、取消入库资格等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。第九条 出租人权利义务出租人应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定和《居民自愿将存量住房用于保障性租赁住房承诺书》中有关承诺事项，按照法律法规规定和合同约定履行相关权利义务。（一）权利1．自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房；2．可通过“服务平台”在企业库中选择运营服务企业，依法依规与承租人、运营服务企业协商租赁事宜；3．按照租赁合同约定收取租金、押金；4．住房租赁合同期满或者解除，承租人未按合同约定腾退的，出租人可依法要求承租人腾退住房；5．承租人有损害公共利益或他人合法权益的行为，出租人可依照法律、法规以及管理规约，要求承租人停止实施损害行为；6．住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格；7．依法享有法律法规规定和合同约定的其它权利。（二）义务1．居民存量住房用于保障性租赁住房的，必须符合安全要求，并同时符合：已取得权属证书，无权属纠纷且无查封登记及其他权利限制信息，具备基本入住条件。租赁期间，按合同约定承担住房和设施设备维修义务；2．保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%；3．配合运营服务企业开展住房租赁工作；4．保障性租赁住房应该通过“服务平台”出租给符合条件的承租人，并告知承租人房屋及设施设备安全使用注意事项；5．存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）；6. 存量住房用于保障性租赁住房的，出租人应授权相关职能部门核验其房屋的不动产登记及相关信息；7．履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定和《居民自愿将存量住房用于保障性租赁住房承诺书》约定的其他义务。出租人违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取对出租住房和通过出租住房获得资格购买的住房进行房屋交易和不动产登记限制、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。第十条 承租人权利义务承租人应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定，按照法律法规规定和合同约定履行相关权利义务。（一）权利1．可通过“服务平台”依法依规与出租人协商租赁事宜；2．可享受保障性租赁住房租金优惠政策；3．因工作、生活需要可与运营服务企业、出租人协商一致后提前解除租赁合同；4．租赁期限届满，住房继续出租的，原承租人同等条件下享有优先承租权；5．依法享有法律法规规定和合同约定的其他权利。（二）义务1．配合运营服务企业开展住房租赁工作；2．按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租；3．按照合同约定合理使用住房及室内设施设备，配合出租人、运营服务企业及有关部门进行安全检查，发现消防、燃气、治安等安全隐患及时报告，并按规定及合同约定由相应责任主体处理。4．按合同约定及时缴纳租金及水、电、气、网络、物业服务等费用，合同解除后，应及时腾退承租住房；5．履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定的其他义务。承租人违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。第十一条 资格取得居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在我市限购区域获得新增购买一套住房资格。居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。第十二条 房源退出纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。第十三条 部门职责市住房建设主管部门负责保障性租赁住房的政策制定、“服务平台”建设及维护管理等工作；负责保障性租赁住房的政策指导、行业监管。市公安局、市资源规划、市市场监管局、市大数据局等部门，按照各自职责负责做好户籍、居住证、不动产登记等数据信息的核验、推送工作，确保数据及时共享和互联互通。各区县、开发区管委会是发展保障性租赁住房的责任主体，负责房源入库及退出审核、申请人资格审核、违规行为调查核实、信访回复、指导运营服务企业调解租赁双方矛盾纠纷等工作。第十四条 试行期限本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。
并不能 参与各方面主体
只有购房者面临着经济的不确定性和压力
俗称割韭菜 有个毛用，要有用早都用上了 商品房不过是一种商品，迟早会完全取消限购。所谓一石二鸟，无非是借此解决保障房数量不足的问题。 西安的就是政策就是挠痒痒。可有可无，就不能和成都学学，随便买。 降息，以租代售都是老一套了，最实惠的就是房价下来，不相信没有人买，现在所有的政策还是对弱势群体刺激不大，房价趋势大家一明二白。最好的方式房产商利益不要太高。{:mocs_30:} {:mocs_33:} 临潼、沣东限购取消 ！
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