西安诞生首个“万人摇”楼盘｜2020楼市年度备忘录
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。城市综述：2020年，西安楼市供不应求明显，供需比近1:3.35。新建商品房推出就售完，全年住宅成交1051万㎡；房价连涨四年，主城区住宅均价达到15975元/㎡。新房供应不足，购房者转战二手房市场，2020年西安二手房挂牌量同比增长超过7成。楼市热催生土地热，全年土地成交21790亩、吸金1128亿，共诞生19宗万元楼面价地块。
一、新房供不应求，供需比近1:3.35
据统计，2020年，西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城共计有83511套商品住宅进行意向登记，意向登记家庭数28万组，供需比近1:3.35，供需矛盾较为突出。
数据来源：克而瑞陕西
推出就售完，住宅成交1051万㎡
2020年，西安主城区商品房供应量1320.69万㎡。成交量为1252.13万㎡。9月供应159.8万㎡，11月供应176.73万㎡，为全年供应量最高的两个月。成交方面，7、8、11、12四个月成交均超120万㎡。其中，主城区商品住宅供应990.28万㎡，商品住宅成交1051万㎡。
就供应和成交来看，基本推出即售完。回顾近四年的数据可以看出，2017年，西安普通住宅成交超15万套，2018年成交约13万套，2019年成交超11万套，而2020年全年供应仅8万余套，整体供应量减少。
连涨四年，主城区住宅均价15975元/㎡ 较上年涨7.7%
数据来源：克而瑞陕西
2020年受疫情影响，上半年商品住宅成交均价波动较大，下半年以来国内疫情逐渐控制，市场逐渐复苏，成交价格基本在15000元/㎡附近浮动，年末实现全年均价最高月，达到16300元/㎡。
数据来源：克而瑞陕西
2020西安市主城区商品住宅成交价格涨幅趋缓，全年成交均价15975元/㎡，较上年上涨7.7%。从2016年到2020年，西安住宅成交均价稳步上涨，但是从2018年起，涨幅逐渐收窄。
二、新房供应不足，购房者转战二手房市场
正因为新房供不应求，2020年西安二手房成交活跃度提升，西安二手房挂牌量同比增长超过7成。
据链家数据显示，截至2021年1月15日，西安二手住宅挂牌量为86199套，和2020年12月15日相比挂牌量增加了近1.4万套。不论是活跃度、找房度、成交量方面，2020年西安二手房相较往年都有了大幅增长。
在新房供应紧缺，改善房源增多的背景下，首次置业选择二手房，以及置换房的购房者增多，这也是二手房在年初经历了2020年初短暂几个月的疫情影响后，在下半年出现回暖的原因。价格方面，据58房产研究院数据，2020年西安二手房挂牌价12617元/㎡，但是在区域间存在很大的差距，高新、曲江等区域涨幅居前，成交均价超20000元/㎡ 的热门小区比比皆是。
三、二套非普通住宅商贷首付比例最高70%
西安升级楼市调控新政，购房门槛提升，销售条件更加苛刻，主要规范市场，保护刚需。11月30日晚，西安市住建局等联合出台新政：购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付最高调至70%；高层盖到7层以上才能拿预售证；加强预售资金监管、严格按照工程建设进度核拨。这是继2019年6月20日西安楼市限购政策发布之后，时隔近一年半时间西安楼市调控再次加码。
对购房者影响最大的是首付提高，新政对刚需首套没有影响，主要针对的是二套购房者。针对首套房的面积大小，采取了不同的信贷首付比例。若是首套贷款未结清，二套房首付比例至少为60%；部分大面积改善购房者面临70%首付比例。也就是说，对改善一族来说，从原来二套首付40%到如今的50%、60%、70%，分别上调10%、20%、30%，首付门槛明显提高。
另外，短期影响市场上房源供应的是加强预售管理，对取得预售许可证有了严格的限制，在西安楼市整体供不应求的背景下，将造成短期供应量不足，在最近两个月，市场推货量减少，但是从长期来看，预售门槛提高，提高了开发商的资金成本，降低商品房烂尾的风险，对购房者是利好。
四、土地成交21790亩、吸金1128亿，诞生19宗万元楼面价地块
据乐居统计，2020年，西安土地成交面积21790亩，土地出让金1128亿元，西咸新区、港务区系土地成交大户，高新成西安市土拍楼面地价破万地块集中的区域。
2020年楼面地价上万地块达到了19宗，西安最贵地块楼面价15415元/平米，从数据可以看出，进去楼面价TOP10的门槛楼面价超12500元/平米。
月度楼面地价呈现波动，和当月成交地块的区域有关，如11月主城区拍出了多宗高价地，但是12月土地成交主要集中在西咸新区，整体楼面地价偏低。
分区域来看，主城区土地成交集中在港务区、经开区、高新三期等城市新区。西咸新区五大组团里，沣东、沣西地价相对偏高，在2020年，成交面积排名前面的是秦汉新城、空港新城、泾河新城，土地供应量大。另外，临潼、高陵、周至、阎良等边缘区域成交面积增加，诸如碧桂园等也进入阎良等区域拿地。
五、2020 年供货量前三区域：浐灞、港务、未央
从官方登记平台的数据分析来看，浐灞生态区供货量近2万套，国际港务区供货量1万多套，未央区供货量8000余套，三大区域成为供货前三甲。
2020年，浐灞生态区的御锦城、高科·绿水东城、世园林语、万科·澜岸、金辉·东方铭著等都是市场关注度较高的楼盘。另外，在全运会的带动下，港务区的呼声很高，被誉为是刚需进入主城区的最后机会，绿城、华润等几乎屡开屡摇，港务区也云集了多家品牌房企，包括还没入市的金地、融创等。未央区也为2020年的西安楼市奉献了极高的人气度。
从具体楼盘来看，紫薇东进当之无愧成为人气王，也是自2018年西安开启摇号政策以来，第一个万人摇楼盘。第二名的大华锦绣前城，地铁沿线，均价1万2，刚需之选，6次登记累计登记29844组家庭。第三名万科城市之光二期，是曲江二期剩余为数不多的在2020年有新推的楼盘。依次入选年度人气楼盘的还有大华曲江公园世家、西安恒大文化旅游城、瑞和大唐府邸、万科悦府、中海曲江大城、天地源大都会、绿城西安全运村。
六、房价收入比：10.6（仅供参考）
2020年3月底，易居发布《2019年全国50城房价收入比名单》，深圳以35.2的高分领跑，远远甩开北上广，而西安房价收入比10.6，在被统计的全国50个典型城市中排名第32位。
如果单从这个数字来看，西安的房价倒不是很高，甚至比周边城市郑州、太原的房价收入比还低一些。
易居表示，房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响。房价收入比具体计算公式为：房价收入比=商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入。
举例： 假设浐灞生态区一套100平的小三室，按照单价1.5万元/平方米计算，大概150万左右，假设家庭年收入达到15万元，这样房价收入比就是10。在总价走高的背景下，如果收入偏低，房价收入比就会大幅升高。
七、租金小幅下降，“住房租赁服务平台”上线
据统计，西安2020年平均月租金25.3元/平方米，同比下降0.3%。与2019年相比，西安套均月租金2097.3元，同比下降2.2%。
2020年1-4月，受疫情影响租房市场受到一定冲击，房屋空置、二手门店门可罗雀，不过随着后期复工复产的正常进行，租赁市场回归正轨。
由于长租公寓接连爆雷跑路，为了保障租客的财产安全，2020年11月6日，西安市住房租赁交易服务平台正式上线运行，市民可通过该平台方便快捷地找房、看房、租房，安全便捷。
八、2020 年买家心态：摇到就是赚到
和往年不同的是，2020年末，因为楼市新政，西安房源供应紧缺。2017、2018、2019年底，大批量房源入市，以至于多个楼盘登记人数不足房源套数，不用摇号即可平销，而这一历来的“常规现象”被打破。
从全年来看，摇号盘积蓄了大量人气，不论是第一个万人摇楼盘紫薇东进，还是屡开屡摇的大华锦绣前程、大华公园世家， 市场普遍存在一个论调，那就是“摇到就是赚到”。对于这种新房价格和周边二手房价格严重倒挂的楼盘来说，很多人是抱着一种“捡钱”的心理，从客观来说，这些盘除了价格在其他方面优势并不明显。
1130新政后，二套房首付提高，改善购房者面临首付提高的境况，“和家人犹豫买新房还是二手房，二手房最近几个月涨了不少，但是等新房不知道还要等多久。”准备购置婚房的小陈表示，自己在新房和二手房之间纠结，但是周围朋友建议新房，目前政策利好刚需购房，要抓住这个机会。
不过，对于了解市场的购房者来说，他们发现，西安即将上市的新盘多数都是改善盘，刚需可选余地很小，即便是，三四月迎来供应潮，刚需选择余地也不大。新房紧缺的背景下，不失为二手房出售的好时机，多位业主表示，自己所在的小区都有一定程度的涨价，尤其是曲江、高新，涨幅惊人。“都不敢卖了，卖了害怕买不到合适的。”一位准备置换的业主在面临房产涨价时喜忧参半，一方面是自己房产的升值，但是另一方面忧虑是无法置换到合适的房产。
九、周边人看2021房地产走势：平稳或微幅上涨
对于西安2021年房地产走势，市场上有不同的声音，有人认为会保持平稳，也有人认为在新政的背景下，加大供应后市场会冷却，也有人认为土地成本攀升，房价会微幅上涨。
“涨起来太害怕了，我在长三角小城市，房价快4万一平了，未来可能会回西安，楼面地价节节攀升，虽然西安没有那么疯狂，但预计房价应该还会有一定幅度的上涨”，预计返乡置业的小雅说道，在她看来，能在有限的资金内上车是当务之急。
在西安居住三年的陈燕则认为，2021年的西安市场会逐渐偏冷，“新政将一堆人的首付比例提高，这类人很多可能会搁置买房计划，等市场供应充足，目前的抢房现状就会改变。”
易居(中国)克而瑞西安公司总经理严延认为，西安调控升级发挥差别化信贷调节作用，目的是从金融角度出发，避免房价上涨过快，通过提高首付比例进一步降低房屋投资属性，贯彻中央房住不炒的方针。从国家层面看，稳房价是基调，因此西安楼市在未来出现大涨的可能性不高。
十、展望2021年楼市：量升价稳，产品两端调整
展望2021年西安房地产市场，楼市多方面调控政策短期内难言放松，在严格的限购、限贷、限价等政策合力下，如果加大供应，预计西安楼市将量升价稳。另外，由于1130新政后，二套房首付提高，刚改产品受限最大，刚需置业成为主流，未来住宅产品及客户或将向两端挤压。
在土地市场方面，据克而瑞陕西的预测，2020年住宅楼板价4700元/㎡，预计2021年在热点地块成交带动下，住宅整体楼板价有望突破5000元/㎡。在主城区一地难求的背景下，西咸及外围区域将成为主力土拍战场。
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