共有产权房能降低西安房价吗？
今天起（2019年7月1日），西安市正式开展共有产权住房购房资格审核工作，符合共有产权住房准入条件的家庭可以提交申请了。“共有产权房”这个新鲜名字，属实刷了一波存在感，在房价持续走高的大西安，大家也揣摩着共有产权房的出现能否起到降低房价，平复市场，房住不炒的作用呢？
将“房住不炒”贯彻到底
房，本来是为人类提供住所，用以遮风避雨的场所。但是通过时间的演变后，房子早已和货币挂钩，成为国人最为看重的流通商品。
成为商品的房子没有逃脱市场运作的逻辑，伴随着学区、交通、居住等多重属性后的房子，自然也有奇货可居，低买高卖等行为。
炒房逐渐成为一种全民皆知的逐利方式。
共有产权房以政策性住房的面孔出现，其主要目的并不是要降低房价，很遗憾，共有产权房也做不到这个效果。
共有产权房最主要的作用还是贯彻中央“房住不炒”的理念，仅仅起到降低买房人的成本，为他们提供住房的作用。
比如西安要求共有产权房房价保持在同时段、同地段、同品质商品住房市场评估价格的50%-80%，再按照比例分割房屋产权，一部分属于政府，一部分属于购房者，我们只需要掏属于我们产权的首付就行。如果5年后，经济能力达到要求后可以继续购买政府的产权，直至获得完整产权。
▲部分区域共有产权住房销售价格占市场评估价的比例区间图：华商网
同时，共有产权房与商品房一样拥有同等权利，享受相同的入学保障，也不像是经适房一样面积过小。共有产权房原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。此外，共有产权住房按照全装修成品房的有关规定建设。
贷款方面，同样可以使用公积金、商业贷款，地段上，如上图所示，行政区、开发区都有分布，虽然不可能真的在核心地段，但也比大学生公租房的地段要好很多。
房源供应上，2018年起，西安市20%的居民用地用来建设共有产权房，还有20%的公租房，剩下的60%为商品房。到2021年期间，建设20万套公租房，15万套共有产权住房。
居住、学校、交通、地段、价格等等因素都不比商品房差的共有产权房，完完全全是在为“房住不炒”精神而服务。
但是，在政府推出共有产权房之后，却发现共有产权房其实不太受欢迎。
一面“照妖镜”
自2014年开始酝酿，共有产权房首批试点城市有6个，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。其中，北京市的共有产权房在2017年9月正式推出。
符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京稳定工作的“新北京人”，只要名下无房，均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。
如今北京有60多个共有产权住房项目，目前能为市场提供房源近7万套左右。
然而，一开始很多共有产权项目在申购家庭和房源比例在最大时甚至超过400:1，如今两年过后，统计数字显示这一比例已经下降至了7：1。
为什么会相差这么大呢？是共有产权房有什么问题吗？
原因在于北京在初期实验之后，迅速修改政策，将《北京共有产权住房管理暂行办法》删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。
根据目前的《办法》，共有产权房取得产权证满5年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。
交易不能卖给所有人，只能卖给和你一个圈子的人，而这个圈子里的人，购买力还很弱。正式因为此条款的限制，共有产权房在源头上依旧彻底失去了投资价值，彻底劝退了想占便宜的、投机的、假冒身份的等等奔着炒房去的人。
这也是共有产权房被称为“照妖镜”的原因，因为他的根本目的就是针对刚需去的。
“照妖镜”能反应出西安真实刚需吗？
刚需的定义其实很广泛，也是一个伪需求，我要结婚、养老、上学等因素都把自己叫做刚需，想买低价房，想要房价低。然而归咎根底再看，实际是因为没有足够的资金而已。
共有产权房这面“照妖镜”将刚需划分的很清楚，你要在这个城市扎根，你需要房子，你没有房子，你资金不够，只要你满足这几项条件，你就是满足共有产权房的刚需，其他说再多也没用。
共有产权房到了西安能做到这点吗？
首先在交易这一点上，根据《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》规定，5年以内不能上市，5年后购房人可以一次性购买政府持有的房屋产权份额，之后可以进行上市售卖。
但是售卖时，必须经代持机构同意后才行，而且代持机构是拥有优先购买权的，并继续作为共有产权住房使用。如果代持机构放弃优先购买权，在售卖时与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。
其实前面的用词不符合文件要求，不应该是售卖，应该是转让产权份额。
然而不管是售卖还是转让，西安都没有如同北京一样制定购买者的资格，也就是说，只要代持机构同意，就能通过当时市场价格进行售卖或转让给任何人。
西安又一次在吸纳其他城市经验的过程中，自我削弱了要求，还是让共有产权房带有了向市场妥协的含义。
当然政策分析不能只抓住一个点分析，需要考虑政策之间的架构。在开始宣传共有产权房时，6月24日，西安市印发《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确租购并举，将逐步实现“租购同权”的社会保障机制。
“租购同权”如果在西安逐步实现，真正做到将医疗卫生、社会保险、养老服务、社会救助、孩子上学等权利覆盖到持有居住证的承租人身上，也会削弱现在房子附带的商品属性。
政府的目的很明确，共有产权房的现有面积确实是为刚需家庭准备的，这样的家庭确实没有足够的资金购买商品房，那就先买共有产权房吧，如果以后有了钱，想换房，那先将产权份额卖给代持机构，再去买合适的商品房吧！
至于其他人群，或者暂时买不起共有产权房的，可以先去考虑公租房，毕竟租房以后也会解决同样的问题。
往好的方向想，共有产权房到时候也会因为“租购同权”的到来，在政策调控的作用下失去投资价值，算是为没有限制购买共有产权房人群资格做一个补充。
今天是西安共有产权房申请登记第一天，从前几天的评论来看，认同共有产权房“有点鸡肋”、“不划算”、“没有升值价值”等评论的人还是占多数。
我不能确定大众到底是什么看法，只能武断点的认定是，喊着房价太高的人还是有很多人期待着买下房子之后能有着不断上翻的涨幅。不过将共有产权房当成一次可以投机的人们可要失望了。
起码共有产权房的到来，能在这5年里满足西安真正的刚需群体，其他人群也可以通过公租房过渡。
至于降低房价，我想共有产权房真的做不到这一点，毕竟买得起共有产权房的人，想买同样的商品房，困难不止一点，争夺商品房的人群还是被自然的划分开了。
素材来源：华商网、南方周末、西安房管局、西安市政府官网、京房字等
权利不能私有，财产不能公有。 雨声大雨点小，都这么久了，没见到一个共有产权项目土地审批，从审批到项目竣工这又得好几年，画的饼在计划时间终究是实现不了的，就和目前限价房一样，从17年底说的3个楼盘在18年上半年上市，直到如今，还没有见到。
有钱人不买 穷人买不起
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