致西安市未央区法院郭丽华法官的一封公开信！

先谢国家！ · 发表于 2017-9-17 23:05:30

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郭丽华法官：

我是珠江新城的一名业主，9月8日旁听了您主审的民事诉讼，在此，我不想陈述和举证康景物业的服务不达标的更多事实，现就一审存在的问题以及《前期物业协议》效力问题跟您探讨一下，供您合议时考虑。

一、前期物业协议的当事人应为三方，即：建设单位、物业服务企业和业主。一审缺少重要诉讼当事人开发商，且在被告代理人当庭要求追加诉讼当事人的情况下，竟被法庭拒绝，荒唐至极。

（一）法律法规依据

《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知（建住房[2004]155号）中，明确规定合同双方为：建设单位和物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同......”

（二）、事实与理由

根据上述法律法规，前期物业协议的主体当事人实为建设单位和物业服务企业，业主只在购房时进行书面确认，与物业签订的前期物业协议也是对前期物业服务协议的补充，亦是前期物业服务协议的一部分，故本案当事人应为三方。

有必要说明的是，前期业务服务协议和物业服务协议存在本质区别，即合同签订主体不同，前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订，并在购房时由购房人进行书面确认。而物业服务合同经业主大会讨论决定，由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。本案是以前期物业协议违约为由，故原告以被告违反前期物业协议拒交物业费进行起诉，明显缺少建设单位这个协议主体当事人，建设单位也未授权委托原告进行诉讼活动，法官在没有搞清前期物业服务协议主体当事人的情况下，竟然当庭驳回被告要求增加诉讼当事人的合法请求，与法相悖，让人感到荒唐至极。

二、康景物业在明知小区各项工程验收不达标、不合格，没有依法与建设单位履行移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，在没有书面告知业主的情况下，隐瞒协议重要内容，以欺骗的手段违法、违规将未达交付标准的住宅交付业主使用，依法应认定物业与业主所签前期物业服务协议无效。

（一）、法律依据

1、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

2、《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

2、《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发<物业承接查验办法>的通知》第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十九条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。

4、《消防法》规定：建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。

（二）、事实与理由：

1、珠江新城交房是由康景物业依照其与建设单位签订的前期物业服务协议，代开发商与业主交的房，有康景物业交房单为证。本案被告有物业伪造的竣工验收表，我们其他业主其他业主收房时，根本没有收到过竣工验收表。根据国家、省、市有关规定，未达交付标准的住房不得向业主交付，而珠江新城至今消防、工程等均未验收通过，但康景物业在交房时，并未向业主告知小区未验收合格，也未在前期物业协议中告知业主，而是采取隐瞒重要合同事实，欺骗业主签订协议，其就是置业主合法权益于不顾，以营利为目的收取物业费。物业如此欺骗上千（被告：“三千多户”）住户签协议，视政策法规于不顾，性质特别恶劣！郭法官，假如是您买到一个不达交付标准的房子，在不被告知的情况下欺骗着签定前期物业服务协议，入住近十年因验收不合格拿不到房产证，您觉得这个前期物业服务协议还是真实有效的吗？

三、康景物业未执行政府指导价，强行收取物业费，协议无效。

西安市物价局关于贯彻落实陕西省物价局放开部分物业服务价格意见的通知（市物发〔2015〕15号）第三条规定：“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅前期物业管理服务收费实行政府指导价，取消价格备案和核发《经营性服务收费证》。”

珠江新城是经济适用房，属于保障房，然而康景物业既不执行政府指导价，也不与业主协商定价，而是收取高额物业费和超过政府指导价的停车费，难道康景物业违反规定收费就不用承担责任，业主拒交物业费就要承担责任？公平正义何在？法律法规政策何在？

四、以偏概全，选择性判案，珠江新城全体业主绝对不答应。

正如您说的（据庭审被告当庭所述）：这种官司业主就赢不了！是的，您说了实话，从法理上我能理解您为什么这么说，我认为您就是依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

但请注意这条，我们业主不是“仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由”，而是物业违约在先，将未达交付标准的房屋以欺骗的形式交付业主使用，这样的协议本身就不具法律效力，何谈违约不交物业费？

我要强调的是，这种官司业主输掉的前提是房屋交付时各项验收合格、达到交付标准，业主拒交物业费才会输掉官司。而珠江新城香槟小镇至今消防等验收都不合格，根本达不到交付使用标准，广大业主签协议是当初认为房屋达到交付标准才签的，但事实是康景物业与建设单位共同隐瞒了验收不合格的事实，在未告知的情况下骗业主签的协议，从这点上，与您所说的赢不了官司的案例是有本质区别的。在此，希望您认真考虑本案的特殊性，千万不要机械式的用上述司法解释来套该案。我们几万人的业主里也有懂法的，也有在公检法供职的业主，当然，跟您比水平和职务还是低了点，但我们依法维护合法权益的决心是不会动摇的！希望您能站在公平正义的角度来依法依规判案!

在此，我们全体业主也诚邀您，在裁定前来我小区实地看一下物业临阵磨枪式的整改服务，以及各种安全质量问题。哦，对了，来时建议您带一打狗棍，以防在小区内流浪大型犬咬伤，再带一顶安全帽，以防墙面瓷砖脱落砸伤，穿绝缘鞋，以防地面电缆漏电电伤，一定要白天来，晚上路灯昏暗看不清塌陷的路面以防摔伤，不用带身份证，门卫什么人都不拦。

珠江新城业主

2017年9月10日