我大概测算了一下西安目前开发商成本，欢迎大家讨论

我大概测算一下，目前西安全市普通高层总成本中各部分分布比例大致如下(不包括部分土鳖开发商，对容积绿化没有多少要求的)：
1.最新西安4月平均楼面价为1680元/平方米，占总成本的15%左右；这个费用还未算一些涉及到城改的项目，现在开发商往往要配套建设一定比例的保障房，所以实际费用要超过这个数，以融创南长安街一号为例，包括拆徐家寨耗费6亿多，实际楼面价超过2000大关。
2.报建成本为540元/平方米，占总成本的8%左右；
3.前期成本为240元/平方米左右，占总成本的3%左右；
4.建安成本一般在3200元/平方米左右，现在人工费比例已经大于50%，而且随着时间推移，比例会越来越高，不要觉得高，这个里面还包含消防设施配套，园林绿化，保温层等各项费用，尤其人工费用涨幅较大，且基本没有回调的余地。
5.资金费用，银行贷款利息大约为340元/平方米，占总成本的6%左右；
6.管理费用大约为180元/平方米，占总成本的3%左右；
7.营销推广费用为180元/平方米，占总成本的2.5%左右；
8.成交后的税费约为360元/平方米，占总成本的5%左右。
这些费用还未包括一些隐形费用，包括协调打点各方关系
   所以初步核算现在要开发一个项目开发商成本费用应当在6540到7500元每平米左右，按照20%到30%的利润计算，开发商的售价应当在9000元左右比较合理。
   随着时间的推移除非发生大规模经济危机，否则均价破万应该是大概率事件，随着最近海航集团，京东物流总部，等大项目频频落地，所以后市结果一目了然，欢迎大家来讨论。

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资金费用，银行贷款利息，一年继增很厉害，所以房价涨的也很大

政府要是把税收降一下，房价就会下降。

我认为所有成本加起来6000封顶，普通住宅

这些费用还未包括一些隐形费用，包括协调打点各方关系

虽然不是专业人士，但是这个成本我也大概算过，每平5500都已经很高了，如果超过6000，那前几年开发商是不是都亏损着？{:mocs_36:}

建安成本1600-1800，算上绿化等其他2000出头，不太可能3000多了，除非高端盘

小农民 发表于 2017-5-24 10:01
建安成本1600-1800，算上绿化等其他2000出头，不太可能3000多了，除非高端盘

前几年可以，现在人工太高基本也在2500了

建安成本高层也就是2000左右，多层1000多，地价成本基本每平1000--2000左右（长安区域），你这个帖子有哄抬的嫌疑。按你说的，西安许多7000左右的房子都是赔本在卖吗？开发商是傻子吗？

楼主分析的其实挺客观了

LV包成本多少？人傻钱多的人多去了。

哈哈牛 发表于 2017-5-24 10:04
建安成本高层也就是2000左右，多层1000多，地价成本基本每平1000--2000左右（长安区域），你这个帖子有哄抬 ...

现在卖7000的盘都是几年前拿的地，楼面价许多不到一千，再加上当时各项成本较低，所以现在卖7000还是有很大利润

西安房价今年才正式涨起来的，去年好多楼盘都是5000多，按照楼主这样算开发商前几年怎样熬过来的？另外，以我知道的，今年人工成本比前两年稍低！

昔日足迹 发表于 2017-5-24 10:16
现在卖7000的盘都是几年前拿的地，楼面价许多不到一千，再加上当时各项成本较低，所以现在卖7000还是有很 ...

前两年楼面价也近1000了呀！