武汉理工大学晏文胜教授:房地产怎成洗钱重灾区？

4月20日，央行营管部、北京市住建委以及银监会北京监管局三部门联合发布《关于房地产开发企业房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知》，要求开发商和中介履行反洗钱义务。

    按照新规，开发商在售房、中介机构在二手房买卖经纪服务中，必须要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付，且必须使用出卖人和买受人的银行账户，通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付。对当日单笔或累计交易人民币5万元以上（含5万元）的现金缴存报告大额交易。通知自2017年5月1日起试行。

    目前，房地产已经沦为洗钱重灾区。2010年，央行反洗钱课题组对中国近年来洗钱案例抽样调查显示，洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产和投资领域，其中通过房地产领域洗钱的案例占35.9%，仅次于金融业。另一份官方数据显示，每年发生在中国境内的洗钱规模预计在3000亿~4000亿元之间。如按照上述比例计算，意味着每年房地产领域的洗钱规模约为1000-1400亿元。

    那么，不法分子是怎么利用房地产洗钱的呢？具体有如下三种典型方式：

    一、以他人名义投资房地产

    此种方法多见于公职人员，他们或以暗股、干股等方式加入已有的房地产公司；或利用自己所信任的人成立房地产公司，自己从幕后操纵。公司表面正常经营，开发新项目或跨地区投资开发，但暗地里抬高房价做假账，将大量黑钱变为公司合法收入。如果觉得国内不安全了，通过地下钱庄将资金向境外转移，自己也逃往国外。

    二、以炒房掩盖收入来源

    近年来，一二线城市房价暴涨，一些不法分子趁机以炒房成功名义掩盖其犯罪所得。1997年前后，曾绑架李嘉诚长子的香港“黑帮老大”张子强，就是多次指使手下在深圳等地购买商铺和住宅，并以商铺经营成功掩盖其犯罪所得。近年，在北上广深这类高房价一线城市，不乏一些用现金支付几百万、甚至上千万的购房现象，这些购房行为都存在洗钱嫌疑。

    三、以经营房地产掩盖贩毒

    贩毒集团的毒品交易需要大量资金，但如果没有合理的理由，巨额资金在银行账户的流动将引起怀疑。开一家房地产开发公司就是一个不错的掩护。这样毒资也得以洗白，之后再投入其他行业，形成巨大规模的集团式经营。利用多业经营，贩毒集团将账目做得复杂，很容易蒙混过关。

    为什么房地产会成为洗钱乐园？

    这一方面与行业特点有关，另一方面也因为国内法规体系不完善导致。

    房地产单价高，便于大额资金进入。近年来，房价节节上涨，投资房地产的保值、增值功能更加凸显。从行业规范角度来看，国内房地产行业信息不够透明，且房地产流转环节税种缺位，使得持有房产成本低。而在交易环节，国内过去对与交易所需的大额现金及账户不予监管、限制，也使借房地产洗钱行为更加有恃无恐。

    其实，利用房地产洗钱是个国际性的问题，世界各国是怎样遏制利用房地产洗钱的？

    英国《2003年反洗钱法规》规定，任何在英国境内从事房地产代理活动、提供房地产交易法律服务活动的主体必须履行客户身份识别、交易记录保存和嫌疑洗钱报告三项反洗钱义务。

    2001年欧盟发布的《反洗钱指令Ⅱ》，也将房地产代理商、为委托人的利益而代理从事金融交易或者房地产交易(包括资产评估)的公证人、法律服务人员、中介机构及其工作人员等，纳入负有防范洗钱犯罪义务的领域。

    加拿大联邦政府于2007年修订的《反洗钱与反恐怖融资法》C-25号法案规定，全国地产经纪人在接受房屋买家委托购房时必须确定交易双方的真实身份，若交易方为公司客户，则必须取得公司证明文件和法定代表人的信息，同时确定有无第三方参与交易；对没有委托经纪人代表以私人名义参与交易的第三方客户也应该进行客户身份识别，无法或不愿提供相关信息的客户将无法完成交易。

    美国全美房地产经纪人协会，则就洗钱给予区域风险（如恐怖主义盛行地区）、客户风险和交易风险等指引。要求房产经纪人必须对客户做尽职调查，遇到可疑交易情形，要向执法机构、联邦调查局、金融情报机构报告；并且要求，房地产交易中现金超过1万美元时要填报现金报告表。

    洗钱的背后，是各种违法犯罪活动的不当得利。这类资金大量进入楼市，不仅是掩盖了其不当来源，也对房地产经济和金融秩序造成干扰。在打击楼市泡沫的当下，北京要求房地产开发商和中介履行反洗钱义务，既能打击犯罪，也有利于维护楼市稳定，因此是好事。

房地产乱象，国家开始大力度治理了！