西安楼市连续5年库存高企 如今却"供不应求"

从2011年开始，西安住宅市场持续5年供应量大于需求量，但过去的2016年，市场供需比首次破1，仅0.79，呈现需求量高于供应量的局面。

首度突破2000万平米 数字上高歌凯奏

房地产市场过去几年一直以“严峻”、“挑战”、“洗牌”等词语冠之，却殊不知，在本以为会将低迷进行到底的时候峰回路转，实现了销售量的明显增长。人生往往大起大落的太快，市场也一样。


从《西安市历年商品房供需价情况》图表中可看出，从2011年开始，每年成交量的增加在62万平方米——275万平方米之间。而2016年西安市住宅市场成交量为2370万平方米，比2015年的成交量增加750万平方米。可以算近5年来的一个小爆点。

西安市历年商品房供需价情况

同时，从《2016年1-12月西安市商品房供需价变化情况》可看出，全年11个月供需比小于1，供需矛盾倒挂，房价小幅上涨。

2016年1-12月西安市商品房供需价变化情况

城市住宅项目消费性需求可大致分为四类：适婚年龄青年成家的住房需求、中老年居民的改善型住房需求、城市拆迁人员置业需求、外来人员的安家以及改善需求。

这类需求的影响因素主要有以上四类人的保有量及年均增长量、收入水平及其增幅、房价及房价走势、国家相关政策等。针对西安市而言，未来房产市场需求或将进一步扩大，主要原因大致可分析为以下三点。

市场的自然规律仍起着关键作用

商品市场中有一种说法叫“大小年”的自然规律。前几年市场位于谷底，房子难卖，供大于求，导致在2014年西安市住宅成交均价有较明显降低，为7235元/平方米。继而许多小开发商退地、跑路，某些大开发商谋求转型或主要拓展新领域。市场规模慢慢变小，导致供给的减少，根据市场供需原理，逐渐引起均衡价格上升，需求量也逐渐变大。

简单比喻，其与猪肉价格变动一样，价格上涨，商家纷纷涌入并扩大规模，导致供过于求，猪肉价格下跌，此时商家纷纷缩小规模，猪肉供应慢慢减少，导致猪肉价上涨。

2011年——2013年，西安市住宅供应量每年涨幅在100万平方米左右徘徊，但2014年的供应量突增463万平方米，可成交量只有1502万平方米，此时为市场供需变更的分水岭，从2015年开始，供需平衡，2016年西安住宅市场实际供应量为1870万平方米，成交量2370万平方米，彻底需求大于供应。

接管西咸 城市空间进一步扩容

地铁的逐渐开通，推动了城市运作的速度，并且，在2017年，西安地铁将全力加快6个在建项目工程建设进度，力争新开工3个项目，争取在年底形成“九线共建”的格局；政府重点实施智慧交通、智慧城管、智慧社区建设，构建西安“大数据”服务平台，逐步实现城区公共场所wifi全覆盖；支持三星、比亚迪等延伸产业链；着力化解房地产库存等等。

未来，西安市代管西咸新区后，大西安扩大城市规模发展加速；西安市户籍准入政策做出新的重大调整，将用强有力的户籍改革吸纳各类人才到西安落户创业；2017年还有十余个商场开业、多个民俗村兴建，位于浐灞区广安路以北的西安领事馆区等等城市大型项目建设，势必带来巨变之年。

城市发展是房地产市场发展的基础，产业的导入，带动人口在流入，城市规模扩大，从而带来住房需求的上升。

落户政策、西咸新区、地铁网+高铁网，无一不显示西安正处于高速城市化进程中。这些所有的长期积累的待改善客群数量日益庞大，购房大军基数扩容，刚需刚改并重时代将到来。

一线房企的角斗场才刚刚启动

在这样的大时代背景下，未来房地产市场呈现明显分化趋势及特征，无论是产品、品牌还是区域。

因西安城市人口密度较小，投资属性短期并不明显，小户型在市场的份额和比重会持续降低，不会在短期成为市场主流；城市外围中低端供应仍将是新生代刚需的主力供应。

而品牌开发商提供的高品质精细化新产品必将催生改善需求增加，因此结构性量增价涨成必然结果。其中改善面积段（120㎡-160㎡）将会成为购买主产品，也是众多品牌开发商角逐的战略、战术高地。

而一线房企的角逐才刚刚开始：

西安龙湖说今年要新推出5项目，这对相当低调的龙湖来说已经是难能可贵了；融创在西安的项目要达到13个，这只是他们进入西安市场的第二年；万科内部估算今年要冲刺150 亿，去年百亿房企在西安只有他们一家；碧桂园磨刀霍霍，在西安周边玩农村包围城市，而进入西安主城后便波涛翻涌了；一向不怎么愿意抛头露面的中海，也在曲江二期拿地后，振臂欢呼。

领头羊们没有因为宏观政策而退却半步。城市建设全面提速的主要经济来源是房地产开发。此外，房产作为中国人核心资产，是吸纳居民储蓄不致外流，并一直保持增值、皆大欢喜的稳定器。

他们深谙此道。

房地产对一个城市的提升是多方面的，房价稳步上涨对每一个投资者也是有利的。希望西安多出好楼盘，精品楼盘，不要糟蹋了西安的地皮。

qiaok 发表于 2017-2-23 17:02
房地产对一个城市的提升是多方面的，房价稳步上涨对每一个投资者也是有利的。希望西安多出好楼盘，精品楼盘 ...

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接管西咸 城市空间进一步扩容 西安房价会不会下跌

三环内大量地皮被糟蹋了，本该盖优质楼盘的小区盖了低档楼盘，西安不缺建筑用地，缺的是盖优质楼盘的地。西安也不缺住宅楼，缺的是优质品质楼盘。优质楼盘的稀缺注定了西安的房市会两极分化，切莫被均价这个表象迷惑！

近几年西安销售面积增速很快，价格要是跟面积增速一样就好了

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西安房子品质太差